聂梅生：房价上涨趋势不会马上停止

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聂梅生:让我谈谈三中全会后的整体发展情况。现在整个房地产形势都是市场化的结果，现在没有房地产调控政策，更符合市场发展。

虽然所有指标仍处于较高水平，但下降趋势非常明显，我们不能忽视这一点。今年年初，我们同比增长，包括全国的商业地产。这个商业地产贡献很大，增长了18.8%，现在是8.6，11月份还低于8.6。

国家统计局给了你一个非常模糊的概念。他只谈到70个大中城市，而不是整个国家。这只是清单的一小部分。我们可以看看70个城市的波动。我们的纵轴是房价同比指数，横轴是城市。我用国内生产总值的7.5做了一条线。让我们看看房子。他实际上在7.5以上，指数在7.5以上，可能只有10左右，其他许多人都在7.5以下。如果它扩展到70个城市，然后扩展到600个城市，那么今年的增长，二手房，看看它。前几个是7.5。因此，说今年有大幅度增长是不现实的。

开发投资，这个数字还是在19左右，不是上升20，我们的固定资产和房地产投资，我们的固定资产明显比较低，这就是大概的情况。

我们可以用两句话来描述这种情况，包括商业地产。

房价仍在上涨，国内生产总值最终可能会略有上升，但涨幅正在下降。趋势不会马上停止，除非有一个特别的事件让他崩溃，让他跌倒。如果我们知道这个市场规律，这种趋势将持续到明年。

第二个巨大的差别，更不用说600多个城市之间的差别，前20个城市和前10个城市之间的差别，就是巨大差别的形成。

关于这十年的规定，我想知道什么？我最近一直去美国，我对法律、拐点和泡沫进行了评估。凡事都有规律。因此，一切都是有规律的，你应该尊重经济规律和房地产规律。

我们一直在讨论拐点和泡沫，各种赌博正在出现，但我对许多赌博的预测基本上是不准确的。人们被骗了，那些没有买房子的人赔钱。为什么中国在经济法上有各种各样的赌博？因为我们的监管属于经济周期，我们主持了很多会议，政府可以监管和控制。由于这种情况，中国没有循环，只有政府有形之手形成的调节循环。因此，这个拐点不是由市场规则形成的，而是由政策和文件形成的。这是一个周期性的问题。有形的手做到了。

泡沫之手也极具争议。我认为有两个原因:一是这一时期房价或房地产指标脱离了整个国家的经济基本面，如果这两个指标严重恶化，肯定有问题。如果中国的gdp从10左右调整到7左右，这是可以接受的，即在下行周期中，房地产正在突飞猛进，从黄金到铂金再到DIA，这背离了整个经济发展规律，这是一个严重的偏差，将形成泡沫。我国认识到经济周期。中国经济不可能永远在10点左右出现，必须有一个阶段。

如果房价严重超出你的支付能力，就会出现问题，更不用说收入比例和计算方法了。我以前谈过这些问题，但我不敢说怎么谈。如果这超出了你的基本支付能力，那么在这种情况下，高房价必须得到控制。让我谈谈我的看法。现在有泡沫的趋势。

商业地产城市综合体有非常明显的泡沫趋势，在美国也有一些负罪感。他对商业地产的布局和多少人建一个中心有非常严格的规定。在中国有许多街道，空的建设非常糟糕。每个人都说鄂尔多斯绝不仅仅是一个鄂尔多斯。这种情况在中国非常明显，而且正在开始瓦解。为什么中国的整个房地产业都有这样一个观点:一个是货币，一个是土地，十年来应该重新审视。根源和货币政策推动了房价的上涨，所以许多问题不改革是无法解决的。因此，我们目前的趋势将在短期内继续。

政府对政府，过去十年我们一直是政府对政府，我们有70多份文件，这已经成为一个明显的政策周期。

首付是高一段时间，低一段时间，利率一段时间，这仍然是经常使用的。如果市场是未来市场的主人，如果价格是市场的主人，我们没有经验，今年到目前为止，它反映了市场的情况。让我们看看美国，这是市场对市场。这一次在美国，我们的许多开发企业和研究人员都有一种特殊的感觉，那就是，他对市场周期、经济周期、价格形成机制和每个人的依从性非常敬畏。他是必修课。我们正在考虑这件事。他们在思考你的企业在几个周期后是否会存在和发展。

这是他在美国50年的住宅价格周期，这是非常清楚的。他过去有十年的周期，但现在长了一点。在他25年的时间里，差不多25年了，他的房价实际上翻了三倍，他的房价翻了三倍，从60英镑涨到了180英镑以上。然后金融危机继续，它回落了30%，回到120，现在它又在市场上了。现在他正处于恢复阶段，这条线非常陡峭。美国的复苏仍需5-8年。因此，每个人都很清楚这一点，也就是说，它不会只上升和下降，但最终一定会有一个循环。这就像太阳和月亮，你甚至不遵循自然法则。事实上，整个常规事物缺乏理解。房价只涨不跌是一个悖论。美国在25年里增长了3倍，我们在15年里增长了5倍。然而，我们可以说，中国特色、人口结构、中国人的理财习惯和土地都与房价有关，但周期性波动是不可避免的。

如果市场属于市场，我们会回到什么样的结果？

1.房地产开发商的投资回报不可能总是很高。这个内部收益率是过去的50%，因为房地产行业的利润率会持续三年，不一定比其他行业高。然而，如果投资回报率高，可以达到50%。它应该回到国内其他行业的平均水平，并符合国际标准。

第二，支付能力决定了合理的房价，最后，无论什么原因回到这里。

第三，房地产在国民经济中的作用已经恢复到与其他产业同步发展，发挥了根本性的支撑作用。房地产和经济发展不能以牺牲人口、资源和环境为代价。如果消费的所有方面都破坏了最基本的规范，我们的环境就不会存在。因此，我们应该更加重视绿色建筑、工业化和可持续发展。当市场回归市场，商业地产可以发挥巨大的作用。

2008年之前，在你看到救市之后，上证综指依然低迷，达到200多点，所有的钱都流向了房地产。虽然住房已经被监管了这么多年，但许多开发商已经转型为商业地产。突然之间，在过去五年最严厉的监管中，从2009年到2008年到2013年，这一次与地方政府有很大关系。我说，你真的需要这么大的中央商务区吗？你真的需要空所有的办公楼吗？你需要这么多会议中心吗？我只是怀疑这件事，但他需要这个形象。我必须怎么做？许多开发企业转向这里。我们很不幸，我们的商业地产和住宅，他不能离开住宅。他卖东西不合适，但他还是想卖。

因此，当大量的资金聚集在我国发展阶段的房地产行业时，就会出现许多问题。

使市场资源配置发挥决定性作用，政府发挥作用。钱是银行。如果这需要市场化，那么市场化呢？要素获取市场化、价格机制市场化、第三居民需求分配市场化。只有将这三个因素结合起来，才能处理好与政府的关系，在资源配置中发挥决定性作用。

其次，我们可以看到货币政策的一些变化，我推动货币政策的速度更快、更务实。我可以感觉到，三中全会以后，更具体地提出来了，一个是汇率市场化，一个是利率市场化。这两件事已经提出并仍在进行，改变了一刀切的问题。

为了提高金融融资比例，可以引入民间资本。

鼓励创新，丰富金融市场层次和产品。我们的ipo和pe基金可以发展，这对商业地产非常重要。因为商业地产的资金链不同，而且他的贷款利率比较简单，一旦出现问题，他就比住宅大得多，而且住宅分散在每个家庭，而美国次级抵押贷款崩溃了，所以他也为每个家庭承担风险。商业地产是整栋建筑。

因此，对于商业地产，我们的融资和资金链的构成现在可能需要重新考虑。如果还是和以前一样的话，我认为马云和王健林的赌约中有很大的因素。马云已经基本解决了这个问题。如果你认为他不合法，这是一个非常新的金融品种。他已经领先了。我们的商业地产必须通过诸如卖点、价格比较、虚假股权和真实债务等融资形式。因此，像这样的金融创新对商业地产来说非常重要。它为你提供了新的融资渠道和退出渠道，我们现在不能退缩。

最后，双向开放，我们觉得很快。走出去实现国际化也是非常困难和不简单的。货币政策的问题仍然很快。

最后，我想谈谈我们之间发生的事情。让我们看看实际利率和房价指数之间的关系。这个利率是红线，房价指数是价格指数。看他在前面。2010年之前，他非常匀称。利率低，房价高。每个人都买了一栋房子。如果提高利率，每个人都不会买房子，房价肯定会下降。他应该形成这种局面。但是宏观调控之后，如果他没有这种关系，就不会有这种关系。你正在运行这个经济周期。

因此，我们与高房价和低利率有关。如果低利率保持20年，我们将购买100到600英镑的房子。为了实现超额回报，每个人都必须买房而不是租房。

正相关，我们的m2就是这种线，增长最快的是2008年和2009年，所以商业地产和住房是离不开我们的货币政策和土地政策的，这一次需要改变。

财产税和房地产税是两个不同的词，需要分别对待。它涵盖了立法和改革，加速了房产税的立法，促进了改革，但房产税的立法是没有必要的。然而，我认为必须征收房地产税。如果不征收这种税，土地财政就不能被挤出去。考虑土地因素。我们接受一次。这些问题必须立法。

房地产市场的改革是一个系统工程，涉及到经济、金融和土地资源的配置，涉及到二元城市中国财税体制的改革和立法，最终的改革成果可以体现在合理的房价上。我们已经调控房价十年了，可以看出它的影响真的很小。现在的房价是历史上最高的，所以这件事必须用数据来谈，但是如果我们回到合理的房价，我们必须做出政策上的考虑。

我们必须积极稳妥地推进市场化改革的广度和深度。改革是一个渐进的过程，我们必须认识到这一点。

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