什么样的房产税既合法又合理

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房产税的大规模开征是不可避免的。财产税作为一种税收，有其自身的优点，如保证基层政府的财力，合理分配税收负担，但这些好处只有在解决了财产税的合法性和合理性后才能获得。 目前正在讨论的财产税方案一般确定财产税的合理性，以满足地方政府公共服务的长期财政需求，并认识到财产税的合理性不能基于稳定房价的暂时需要；合法性是由全国人民代表大会通过相关税法来确定的，人们认识到，纳税人财产权的“剥夺”只能通过征得纳税人代表同意后制定法律来实现。 但是，有一个问题还没有充分讨论，那就是为什么已经缴纳土地出让金的房产要缴纳房产税？ 众所周知，房子本身的价值在房产总价值中是很小的，但是中国的房产主并不拥有土地所有权(土地使用权已经支付了土地出让金)，那么为什么要对房产总价值缴纳房产税呢？或者，为什么普通人要为他们不拥有的财产(仅仅是租金)缴纳财产税？因此，应考虑未来实施物业税的合法性和合理性。什么样的财产税是合法的显然，合法的财产税不仅应该由全国人民代表大会在程序上立法，而且在本质上也应该对某些不动产征税(因为对所有不动产征税意味着对所有者不拥有的土地价值征税，如上所述)。对一些房地产征税意味着给每个人一定的免税住房面积，这在本质上不是对普通公民的优惠减免措施，而是对占用更稀缺土地资源的人征税。这样，财产税的合法性基础就确立了——对超出标准使用土地的人的行为征税。这种财产税在形式上是财产税，在本质上是行为税。 这种财产税可以通过以下“普遍征收、平等退还”的方式实施。 (1)首先，这个城市的所有房产通常都要征税。征税的依据不是房价的市场价值，而是标准价值。也就是说，根据城市不同的地段和容积率，核定不同的基准单价，统一计算和征收每户房产税(住房面积×核定基准价格×房产税税率)。 (2)然后，退税将给予特定的人(登记人口或永久居民)。根据预设的人均免税住房面积标准和核定的标准单价，计算并实行人人平等退税。 (3)最后，应在市政府和区政府之间实行分工。物业税由区政府负责征收，也是区政府的专属税种，但必须按适当比例上缴市政府；根据全市人口(登记人口或常住人口)，市政府在全市范围内实施上述退税政策。 采取既征税又退税的方法主要是为了方便征收管理和节约成本:在征税时是统一的，不需要单独确认家庭状况，只需要知道房产面积(在房产证上)；退税没有区别，所以你只需要知道人口(在户口簿或居住证上)，不需要调查收入和财产，也不需要分层次分配现金，你只需要根据每户的户口簿(或居住证)开立一个银行账户，市政府将统一实行国库直拨。 从短期来看，由于房地产投资者必须承担存量房屋的税费，稳定房地产投机需求的目的是可以实现的，同时也没有必要采取破坏市场规则的限购措施。什么样的财产税是合理的财产税合理性的一个方面已经被相关理论家反复强调。也就是说，它是一种为基层政府的公共服务提供财政支持的税种。另一方面，财产税的合理性也受到了关注，即利用财产价值作为分配税收负担的工具，从而达到调节贫富差距的目的。然而，为了使财产税合理，更重要的是用它来取代现行的土地租赁制度。 对于土地租赁制度，很多人关注它的不合理性，即它把地方政府变成了一个逐利的经济人，扭曲了政府的行为，同时，由于政府的双面垄断行为(土地收购储备的唯一购买者和土地使用权的唯一出售者)，它破坏了房地产市场的竞争力。对其合法性关注较少，即该制度存在严重的法律问题:既然城市土地属于全民所有，使用权也包含在所有权中，为什么有所有权的全民在买房时要花钱购买使用权？ 因此，物业税开征后，基层政府获得了合法的财政工具，此时应取消土地出让金制度。也就是说，替代土地租赁构成了开征房产税的合理性。但问题是，土地租赁制度不能简单地废除。如果简单地取消，有土地出让金的旧房产和没有土地出让金的新房产之间的差价太大，将会破坏整个房地产市场。因此，要废除土地租赁制度，我们需要想办法解决这种情况。 为了实现这一点，笔者认为应遵循的思路仍然是上述的“普遍征收、同等返还”的财产税模式。也就是说，政府仍然可以对所有新开发的房产征收土地出让金，但当本市公民(或居民)购买新房时，应按照设定的标准地段、标准面积和标准容积率计算相应的土地出让金，并只对其超标准居住面积征收土地出让金。这样，事实上，所有公民(居民)都将免费获得土地使用权的标准配额，真正实现土地的全民所有。只有富裕阶层因为使用更多的土地资源而支付“拥堵费”，而他们支付土地出让金的法律依据是超标的土地使用费，而不是“使用权”。 这种做法可以解决将来取消土地租赁制度的问题，不会人为地干预市场价格。当然，这个方案最大的问题是它会造成新买家和原买家之间的不公平。缓解方案是，购买房地产的公民可以采取同样的措施，在标准配额内退还土地出让金。由于政府财力有限，这项工作可能需要分批进行。可以预见，地方政府收取的新增土地出让金将不会构成政府收入，而将成为今后在定额内返还土地出让金的资金。

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