李嘉诚内地抛售410亿物业 或暗示楼市快见顶

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《全国商报》记者注意到，在内地土地市场火爆、地王频频出现的时刻，李嘉诚的大幅减持引起了业界的警惕。王石在一周内两次警告说:“精明的李嘉诚正在出售大陆。属性，这是一个信号，小心！”

李嘉诚对风险极其谨慎。他的经典名言是“90%的时间都在思考失败。”同时，他也是跨周期投资的大师，采用多样化和稳定的策略，低买高卖。过去两年，“长河区”在欧洲大举投资，最近又频频抛出内地房产套现，这些都体现了李嘉诚“不孤注一掷”的理念。在一些业内人士看来，李嘉诚的行为让当前的房地产市场充满了一些危险的气氛，这可能意味着国内房地产市场已经见顶。

扔掉大陆房产，搬到欧洲

最近，长河区的房地产项目已经“套现”。据了解，长江实业即将在北京推出一款新的别墅产品“余天霞瑞景花园”，这款产品的价格可能会比上一款提高30%至50%。长江实业董事郭表示，这也是项目的最后一个阶段。在此之前，常石通过销售该项目已经兑现了约70亿元。和记黄埔最近宣布了其在南京的首个项目“连城”。黄说，该项目是精装高层加别墅，起价800万元。

值得注意的是，据报道，长江实业在2008年推出了第一批“世界闻名”的别墅。2010年底，在获得上述南京地块后，和记黄埔直到今年上半年才开始缓慢建设。李嘉诚在许多内地城市“套现”的同时推出了上述项目，这也被怀疑是“套现逃跑”。

虽然在业内人士看来，“长期经营”和“低价买地后发展缓慢”是长河区的典型特征。然而，基于李嘉诚一贯的策略，昌河百货的上述行为不可避免地不会引起人们的想象。"长河区的商业逻辑是低买高卖."在接受《国家商报》采访时，瑞新志诚管理咨询有限公司董事总经理薛炯文直言不讳。

关于瑞景花园的上述定价，长江实业董事郭明确表示，这是对当前市场状况的正常反应，否认撤资，并强调不会退出内地市场。不过，他也表示，出于合理的投资考虑，该公司不会孤注一掷。“国内外的投资机会也受到关注，但目前在欧洲投资的机会更多。”

据不完全统计，从2010年至今，昌河事业部在海外市场投资近1500亿港元。长江实业的财务报告显示，2010年4.2%的负债率是近年来的最低点；2008年和2009年分别为16.5%和9.5%；随着在欧洲的大规模收购，长江实业的负债率在2011年开始上升，2011年和2012年分别为7.6%和7.3%。

“相比之下，在海外投资的资金比在中国少，国内竞争激烈，而国外却没有那么充分。从未来投资回报的角度来看，欧洲有更多的机会。”郭对说道。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜在接受采访时表示，长河区追求的是资产绝对值的最大化，李嘉诚的选择是全球化的，或者他认为经历过经济危机的欧洲国家有更好的机会。

虽然目前内地土地市场异常火爆，但地王频频出现，楼市持续升温。不过，薛炯文认为，如果以5年为界，目前的房价已经处于“架空”区域。

频繁出售低回报资产

在近年来在内地市场取得长足发展的港资财团中，李嘉诚旗下的长河区一直处于领先地位，尤其是商业地产。然而，根据《国家商报》从各方获得的消息，李嘉诚调整了他的投资结构，例如，他看空房地产的信号相对清晰。

早在亚洲金融危机之前，投资性房地产对长江实业的贡献并不明显。数据显示，1997年，房地产销售占长江实业销售收入的79.88%，占其经常性利润的84.61%。1998年，长江实业加大了投资性房地产的开发力度，固定资产比1997年增长了423%。

由于近年来商业地产对业绩增长的贡献缓慢，李嘉诚热衷于套现低回报资产，转投高回报资产。记者梳理了长江实业近年来的财务报告，发现物业租赁业务的营业额一直在不断扩大。于2011年及2012年，长江实业自有物业租金营业额分别为13.77亿港元及18.67亿港元。根据长江实业2013年年中的报告，该部分的营业额为10.02亿港元。

然而，相比之下，收入增长却逐渐缓慢。在《长江实业财务报告》的“营业额及业务收入”一栏中，长江实业集团及其子公司和合资企业的“物业租赁”总额在2012年达到19.78亿港元，比2011年增长16.48%，但在2013年上半年，这一比例降至8.24%。

值得注意的是，在1991年至2011年的20年间，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率接近15%。然而，广州西城都汇广场的回报率只能达到7%，陆家嘴写字楼的租金回报率只有5%左右。

虽然百佳超市2012年的营业额超过200亿港元，但由于租赁成本高等多种因素，其毛利率仅为2%~3%。对于追求稳定收入的李嘉诚来说，这实在令人无法接受。商学院高级研究员魏华为(音译)认为，从房地产功能的角度来看，商业地产正面临着同质化和过剩的巨大风险。

此前，“长河部”曾多次以现金出售低回报资产。最典型的例子是在2008年全球金融危机前后的几个月内，其上海地产数次进行战略出售:2008年5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记香港地产(Hutchison Hong Kong Land)以44.38亿元的价格出售了位于上海长乐路的世纪商业广场写字楼物业；年底，和记黄埔又在玉翠园卖出了9套商业别墅，价格也远低于之前同类产品的价格。

土地市场的投资直线下降

除了上述商业地产项目外，近年来土地市场“长河区”的变化也引起了业界的关注。回顾长河区在内地十多年的发展历程，我们可以发现它几乎从未偏离“低价收购土地、长期经营”的战略。2011年之前，每年都有部分土地储备被吸收，土地成本相对稳定。然而，自2012年以来，“长河区”在土地市场几乎没有什么动作。

根据长实和和记黄埔2007年的年报，长实在全球范围内可建设的土地总面积约为2150万平方米；和记黄埔拥有总建筑面积约1090万平方米，其中大部分位于中国内地。2008年全球金融危机的爆发对房地产行业产生了影响，期间长河区加快了在内地市场的扩张。2008年，长江实业独自在北京的纯住宅市场工作，昌河百货则逢低买入土地。

记者梳理了财务报告，发现在2008年和2009年的年报中，长江实业董事会明确表达了加强土地储备的意愿。2010年初，李嘉诚甚至公开表示，长江实业的土地储备足够未来五到六年使用。由于平均成本低、债务低和储备资金充足，它至少可以使用500亿港元进行投资。

长河区的征地成本是多少？以2011年为例，长实和和记黄埔在内地成功赢得了5块土地，面积约为65.54万平方米，平均征地成本仅为1872元/平方米。根据哈奇森·惠姆波公司2012年年度报告，该公司目前的土地储备约为1022万平方米，其中大部分是与长江实业共同持有的，而大陆的平均土地成本为1980元/平方米。

根据财务报告，2012年5月，在mainland China，只有长江实业和和记黄埔的合资公司赢得了上海青浦区约145，000平方米的住宅用地，没有进行其他土地收购行动。根据公开信息，2012年12月4日，和记黄埔以2320万元的成交价格，以每平方米1502元的底价，赢得了武汉市蔡甸区的一块土地。

据媒体报道，李嘉诚在2013年上半年没有在内地投资一分钱。长江实业2013年的年中报告还显示，今年上半年，该公司在大陆市场没有创下一块土地的记录。在香港，长江实业最后一次收购土地是在去年11月。2013年上半年，长江实业没有在香港收购任何土地。

此外，“长河区”不再像以前那样频繁地表达土地储备的立场。长江实业在2012年年报中仅表示:“中央政府监管将引领房地产市场的可持续发展，集团将继续推动其在内地业务的长期可持续增长，并按计划推动各项发展项目提供协助。”2013年年中报告没有提到土地市场战略。

近日，当地王频频出现时，昌河部在土地市场的消失不得不引起人们的警惕，甚至引起舆论对昌河部市场资金撤出的质疑。从郭最近对媒体的声明中可以看出长河区对当前楼市的判断。郭承认，他缺席北京农业展览馆、上海徐家汇中心项目和杭州花家集的拍卖现场，“市场竞争激烈”。

中国投资咨询有限公司房地产行业研究员韩昌吉表示，昌河部在土地市场的投资减少主要是由于当前地价异常高，使企业未来利润减少//，增加了风险。国土资源部土地调查与规划研究所发布的数据显示，今年第二季度，全国主要城市监测的土地价格总水平为3226元/平方米，环比增速为1.62%，连续五个季度加快。

"土地市场的过热导致了风险的形成."陈胜认为，港资公司的运作模式一般是低进高出。在他看来，李嘉诚的行为对房地产市场具有借鉴和预警作用。

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