任志强掷27亿打造百亿军团 华远地产求变谋扩张

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据公开统计，华远地产在公开市场沉寂近两年后，于2012年11月开始发挥实力。在不到一年的时间里，公司先后低调收购了北京和Xi安的五块土地，总征地支出为26.54亿元。

对此，一些业内人士告诉记者，华远地产的上述土地收购成本可能无法与万科、保利等大型房地产企业相比，但从华远地产自身来看，公司正在“求变”，并加快扩张步伐。

此外，该公司2012年的销售额已达到56.2亿元，而在过去的一年里，该公司已花费27亿元来增加其“库存”。同时，如果能保持年平均开退面积在180万平方米以上，有望动摇公司100亿元的销售目标。在未来两年内，它有望成为房地产行业的“100亿大军”之一。

在“库存”上花费近27亿元

事实上，上述知情人士也告诉记者，如果公司想成功实现100亿元的销售规模，那么从华远地产的土地储备超过100万平方米来看，其每年新增的土地储备应该达到30万平方米至50万平方米(建筑面积)。

值得一提的是，华远地产对企业征地困难的解释是“在房地产调控不断加强的情况下，公司尚未新增土地储备，以规避风险，确保运营安全。”现在，华远地产明显加快了扩张。

今年8月15日，华远地产宣布通过收购两家项目公司，以10.19亿元人民币的价格收购了Xi的两块土地。今年年初，华远地产以3.26亿元的价格赢得了北京密云的一块土地。

此外，2012年12月31日，华远地产以10.05亿元的价格挂牌出售，以49.1%的溢价收购了北京市通州区梨园镇的地块，创下了北京市土地市场三年来的最高溢价。就在一个月前，华远地产以3.04亿元收购了Xi市太华北路的一块土地。

迄今为止，华远地产已投入近27亿元增加土地储备，其中2012年新增24.5万平方米。同时，截至9月9日，公司2013年新增建筑面积约为73.2万平方米(规划地上建筑面积)。

记者从业内人士处了解到，目前，任志强已经将不断增加土地储备作为华远地产的长期战略。根据华远地产2013年中期报告，公司已在北京、Xi、青岛和长沙部署。

借钱“找钱”

事实上，除了土地储备，融资渠道一直是影响华远地产发展速度和资产规模的重要因素。根据华远地产半年度报告，截至今年上半年，公司总资产为138.9亿元，净资产仅为32.14亿元。任志强认为，影响规模的主要因素是资本。

因此，任志强选择了借房地产资金“找钱”，从而拓宽公司的融资渠道。据悉，华远房地产全资子公司北京华远房地产有限公司与公司第二大股东北京华远李浩投资有限公司共同出资成立房地产基金管理公司“北京华远金城投资管理有限公司”。

除了通过资金融资外，华远地产在2013年中期报告中还表示，公司积极拓展融资渠道，通过银行、信托、基金等多种融资方式进行融资，以确保公司业务的正常运行和资产结构的健康安全。

当然，这也是该公司的多元化融资措施，为“粮库”的扩张铺平了道路。然而，任志强的扩张战略布局不止于此。正如他所言，“因为万科等企业已经拿了数百亿元的土地”，“如果我追上这些年拿了数百亿元，现在就不一样了。”由于失去了这个机会，除了拓宽融资渠道，任志强和绿城、龙湖等知名房地产企业一样，开始挖掘企业自身的深层价值。

增加物业管理投资

华远地产副总经理冉立告诉《证券日报》，为了增加销售，公司正在提高物业管理费用的投资比例。

对此，兰德咨询公司总裁宋延庆向《证券日报》表示，作为房地产企业供应链的终端，业主实际上对开发商的顺利扩张有很大的影响。以绿城中国为例，绿城的物业管理在业内是众所周知的。即使在满足业主需求的过程中，绿城也投资了包括农业在内的其他领域，一些投资获得了可观的利润。此外，绿城的许多业主同时在几个城市购买了公司的项目，这表明物业管理服务也极大地推动了企业的扩张。

无独有偶，华远地产客户服务中心总经理谭玉清告诉记者，华远地产30%以上的客户都是“旧购”或“以旧换新”。他说，这与华远地产在许多地方的新老项目中启动了“爱楼行动”有关。据谭玉清介绍，在“爱楼行动”中，公司高管和业主面对面地解决了具体的居住问题，从停车场改造到永久业主入口处的刮痕处理。

任志强表示，物业服务将会越来越好，比如“家庭和父母”服务，涉及到儿童保育和老人保育，这个市场非常大。

"事实上，物业管理业务是房地产公司未来扩张不可或缺的推动力."一位业内人士告诉《证券日报》，如果开发商的物业服务不到位，客户流失是必然的结果，销售增长率也会降低，扩张速度也会放缓。

值得一提的是，华远地产高管表示，为了启动“爱楼行动”，公司今年已经投资了100多万元，下一步的资金投入还将继续增加。这位人士还表示，这也是华远成为100亿元销售阵营之一的一项重大战略举措。

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