冯仑：找房子比找个男人靠谱 按揭完基本上不再骗你

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只要人类对房地产有信心。

冯仑是在上海交通大学海外教育学院联合举办的诺亚方舟投机创新论坛上说这番话的。他的演讲仍然延续了通常讲故事的风格:“为什么人类能在今天如此多的哺乳动物的竞争中生存？最重要的是直立行走，然后语言开始发展，有了语言，就有了思想。然后，人类脱毛，跑步时散热，并继续跑很长的距离。人是聪明的，能转危为安。在这个时候，狮子不能吃你。”

他说，人们生存的重要原因是开始寻找一个特定的空房间，一个温暖、安全和舒适的空房间，这个空房间逐渐成为

“在过去的五、六千年里，我们推动和发展了出于生存本能而创造的空房间，特别是在最近的几百年里，房地产出现了。只要人类存在，我们80%的时间都是在人造空.完成的房地产所提供的服务和产品将是人类继续生存和永生的重要条件。”他说。

冯仑的结论是，在这种情况下，当然，每个人都对房地产有信心。只要有人类，就会有房地产企业。只要有房地产企业，我们的空房和结构形式，我们的享受，我们的方便和安全将变得越来越高。

“有些体贴的姐妹会在微博和小说中写道:找房子比找男人更可靠，因为一旦你抵押了房子，你基本上就不会再对自己撒谎了。在博纳董事长于东拍摄的电影中，男女关系往往不可靠，但房子是可靠的，可以为我们提供安全、方便、便利的条件。”他说。

中国重要的房地产公司将告别住宅时代

冯仑还谈到了他观察到的房地产公司转型的特点和路径:重要的房地产公司正在做一件事，那就是离开房市时代，进入房地产全面发展的时代，从住宅公司转型为功能齐全的房地产公司，这是最近房地产行业最实质性的变化。

例如，万达早已不再将自己定位为纯粹的房地产公司。它已经从一个住宅公司转变为一个商业公司，现在它已经成为一个特殊的房地产公司，以全功能娱乐和文化为导向。另一个例子是中国建设，它整合了所有的系统，包括中国海外、中国建设国际和在大陆上市的各种公司。

在这种变化中，有三个共同的方向:第一，每个人的注意力都从空房间的外面转移到里面；第二，商业模式逐渐从纵向模式转变为单一的全方位房地产开发商，逐渐转变为收费开发商，并转变为横向模式和平台模式；第三，金融安排机制以直接融资为主，取代了过去所有的间接融资。

冯仑详细解释了这三个变化。首先，外部被改造成内部空房间。过去，在做房地产和住宅时，我们只需要注意整体面积、面积、销售和规模，而不太注意空.的内容在住宅时代，所有空的房间都挤满了殴打女婿并把他们交给你的妻子(经营者)

例如，万达发现购物中心的服装销售商已经被电子商务挤得水泄不通，所以有必要减少服装的形式，这是对内部的关注。目前，世界上最大的购物中心都在关闭和减少，他们都在关注里面的形式变化。

第二，商业模式的改变。冯仑指出，房地产公司现在正在关注如何设计房子。开发商和运营商应该按照世界上通常的商业地产方式进行分离和统一，还是开发商应该像过去的房子一样从头到尾做，是平台模式还是遵循过去的垂直模式？这是第二个令人兴奋的关注点。

第三，房地产企业以直接融资为主，取代了过去所有的间接融资。过去，70%的房地产公司是银行的钱。现在所有的房地产公司都开始发现财务安排模式的变化，直接融资所占的比重越来越大。这是一种趋势。在美国直接融资的房地产企业中，特别是商业房地产约占70%至80%。银行的钱很少。

“万通，现在银行收紧贷款，大家都不抱怨，这就相当于收了天地。好女人不会抱怨，因为男人不会去。银行政府监管仍按原来的习惯管理银行，但房地产公司仍在快速发展。事实上，许多表外融资是通过直接融资增加的，直接融资超过数十亿美元。”他说。

直接融资时代最大的挑战是如何获得资金

冯仑表示，过去，房地产开发商什么都想做，但现在发达地区的房地产价格链已经从制造业转向服务业，服务业已经演变为金融业。传统的发展是制造业，而空的研究和经营被称为服务业，它带来了金融安排和金融产品的一些变化，被称为金融业。房地产公司必须做出选择。你专注于制造业、服务业还是金融业？

他指出，在制造阶段，竞争力主要在于成本、规模和速度。就像富士康一样，雇佣100万人来领导军队；服务业的竞争在于服务质量和财务安排技巧；金融业的竞争是创新能力，以及企业信用和一些外围资源的结合。

服务注重品牌和收入。在房地产开发商逐渐转向服务业后，他们变成了工匠，即打磨DIA的人。根据冯仑的调查，这种服务行业的模式正在发生越来越多的变化，围绕这些事情产生了无数的与房地产相关的服务公司。

在美国，有60万家这样的服务公司，但很少有开发商。然而，在中国，有6万多家开发公司，服务公司比开发公司少。冯仑预计，该领域的服务公司数量将大幅增加，而传统开发公司的数量在未来将会减少。

他认为，从全球来看，特别是在美国，服务房地产公司或商业房地产公司的市场价值大于住宅公司，而房地产金融的市场价值远远大于商业房地产公司。因此，最大，最复杂和最大的能力是房地产金融。

目前，中国有大量的热钱。到什么程度？冯仑表示，目前，保险公司10%的资产可用于房地产，尤其是除住宅和土地开发以外的各类房地产，这一金额为1万亿元。还有1万亿人通过影子银行、基金和财富管理公司等各种金融服务机构进入房地产公司。

但是有很多钱，但是关于你却很少。根据冯仑的形象，房地产已经进入了一个由直接融资主导的时代，每个公司都相当于《非诚勿扰》中的男孩和女孩。如何让灯一直亮着，或者像中国的好声音一样，如何为你扭转乾坤，直接融资时代最大的挑战就是这个。

冯仑认为，在直接融资的时代，房地产公司与间接融资和银行打交道更困难，而不是更容易。“就像一个导演选择一个演员，总是有很多演员，总是有更少的机会，也有更少的机会成为红色。”房地产公司必须想办法变得有信誉、有品牌、有能力。”(上海徐文)

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