【财讯】REITs基金投资指南

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房地产投资信托，是英语“real estate investment trust”的缩写(多个是reits )。 从国际上看，reits (房地产投资信托基金)是通过发行收益证明的方法筹集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 与我国信托纯粹属于私募性质不同，国际意义上的reits在性质上与基金同等，少数属于私募，但大部分属于公募。 reits既可以封闭运转也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金和封闭基金。

本质上reits是资产证券化的一种形式。 reits的典型运营方法有两种。 一是特殊目的运营商企业( spv )向投资者发行收益证明，将募集的资金集中投资于写字楼、百货商店等商业房地产，并将这些经营性房地产产生的现金流返还给投资者。 其二，原房地产快速发展商将旗下的一部分或全部经营性房地产资产打包，设立专业的reits，以其收益，例如每年的租金、贷款利息等为目标，均等地分割销售给投资者，定期分红。 相比之下，写字楼和百货公司等商业房地产的现金流远比以前传来的住宅房地产的现金流稳定。 因此，reits通常只适用于商业房地产。

1960年，世界上第一个reits在美国诞生。 就像20世纪60年代到70年代的其他金融创新一样，reits也是为了逃避管制而诞生的。 随着美国政府正式允许满足一定条件的reits免除所得税和资本所得税，reits开始成为美国最重要的金融方法，通常reits的红利比率超过90%。 目前，美国约有300个reits在运行，管理的资产总额超过3000亿美元，其中约三分之二在全国证券交易所交易。

现在世界上22个国家和地区发布了reits，聚焦发达国家，市值在8000亿美元左右，其中美国的reits市值占一半以上。 美国第一家reits于1962年上市，近30年规模迅速增加，市值增加300倍，是美国房地产上市公司规模的几十倍，S&P500种指数中有14只股票是reits。

1 .投资价值——收益以红利为主，长期投资效果显著: reits最显著的优势是红利率高，通常各国法律规定reits每年必须将收益的90%以上用于红利。 近40年权益型reits的年收益约65%来自红利，剩下的35%来自资产增值。 但是，S&P500种指数成分股的投资利润中只有30%来自红利，剩下的70%来自股价上涨。 一般来说，权益型reits损失少，每年分红发行比较稳定，年分红收益率在8%左右，近年来都在下降。

2 .风险分析―区域集中度高，短期有大变动投资的reits组合可以从各类型中选择，可以分散一定的风险，但总体上reits本身的属性相同，因此该区域的集中度非常高。 相关性分析表明，大部分reits的相关系数在0.7以上，属于高度相关。

综合分析，权益型reits的市场价值和收益率受经济周期变动的影响。 从2001年到2007年上半年，美国房地产市场处于迅猛发展时期，受费用诉求的吸引，美国经济呈现繁荣景象，在这个时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总收益率处于上升态势。 之后，美国爆发了“次级贷款危机”，进一步发展成世界性金融海啸，随之，美国经济陷入衰退和经济衰退，这个时期美国权益型房地产投资信托基金指数和总收益率迅速下降。 2009年以来，美国经济逐渐恢复，在这种经济环境下，权益型房地产投资信托基金指数和总收益率相应恢复。

从投资的角度来看，两者差别不大。 细分全球reits和美国reits的收益风险特性，从金融危机后近20个月的数据来看，全球reits的月收率为0.66%，月收率为5.55%，美国reits的月收率为0.85%，月收率为5.92%。 从这个立场来看，虽然全球投资的风险略低，但收益也略低，主要符合向美国投票的风险和收益属性略高、风险高收益高的优点。

因此，想通过qdii基金分享海外房地产收益的投资者可以根据自己的风险承担能力进行选择。 例如，风险较高的投资者可以选择全球投资的qdii。 数据表明，全球投资后的波动率在一定程度上减少，风险分散，但预期收益率也减少。 抗风险投资者可以选择投资特定地区的qdii，在承担高风险的基础上，获得更高的预期收益率。

请注意，这些分解都是基于历史数据的，个别基金的具体收益也与风险、当时的市场状况和基金管理者的能力有关。