禹洲：内外兼修的谋局者

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禹州地产上半年并不领先，但它有决心和积累在下半年赶超。抓住市场窗口，尽快上市，开拓融资渠道，规范路径，精心打磨产品质量和制度，不断加强和完善内部控制，淡化家族企业色彩，走出一条有自己风格的道路。禹州并不在乎一城一池的得失，而是从更高的角度规划全局。

每个房地产企业都想赢得未来，没有一个房地产企业能保证在游戏规则改变的后半段稳操胜券。然而，下半年的赢家必须是一家内外兼修、谨慎寻求资本、产品和管理的企业。虽然路很长，但千里之行始于足下。

资本寻求潜力:横向和纵向的多重融资

8月29日，在香港召开的2013年中期业绩发布会上，禹州地产董事长林隆安被解除职务。根据年中报告，2013年上半年，禹州房地产实现了56.99亿元的合同销售额，同比增长50%，利润也增长了44%。

“事实上，在业绩发布会前一周，漳州的销售额已经达到73亿元，还有10多亿元的认购销售额。我们今年80亿元的销售目标已经实现了。”林龙眼说。禹州还在新闻发布会上宣布，今年的销售目标将提高到90亿元。业内人士预计，禹州地产今年很可能会加入亿人俱乐部。

随着快速而稳定的增长，禹州再次让上市公司的投资者放心。事实上，四年前，当它上市时，有很多批评。人们认为，在IPO低迷时期，禹州选择了折价上市，并没有获得多少资金。但是，从上市后的发展来看，进入资本市场使禹州的品牌、战略、管理、监管、融资等方面都有了质的提高，其资本战略可谓成功。

2009年，中央政府将海西经济区的发展提升到国家战略高度，并将其建成与台湾交流的平台。同年，房地产市场复苏，创历史新高。

今年，时间和地点都很好的禹州于7月27日恢复上市。8月13日，禹州提交上市申请，9月29日通过HKEx听证会，10月14日开始在香港上市，10月20日公开发行股票，11月2日在香港成功上市。

作为厦门乃至福建最早在香港上市的国内房地产企业之一，禹州地产的市场表现仅次于恒大，在与众多国内地产股的竞争中，比恒大提前三天上市。根据香港投资者的评价，“禹州地产实际上是福建省第一家真正本土化的房地产海外上市公司，具有独特的投资价值”。

在香港证券交易所的成功上市，使豫州地产真正实现了从区域性房地产开发商向全国性房地产开发商的转型。上市后，禹州以全新的姿态提出了新的战略部署——“立足海西，建设中国”；以民族企业的高度面对未来的房地产市场。

禹州，从此，进入了一个新的历史时代。

涠洲地产董事长林隆安多次表示，涠洲的上市意味着“涠洲已从一家民营企业转型为一家符合国际标准的上市公司，与国际资本平台和全球知名投资基金对接，很有可能通过这个资本平台跟进。”

事实也证明，禹州地产的地盘扩张和地位上升背后，有着顺畅的资本血脉支撑。

上市后，禹州地产坚持稳健经营战略，同时采取优化资本结构、降低资本成本的策略。为了实现可持续发展，禹州地产开辟了多种融资渠道，优化了财务结构，保持了稳定充裕的现金流。可以说，与同等规模的开发商相比，禹州房地产在国内外的平均融资成本处于较低水平。

自上市以来，禹州的融资额已超过50亿元人民币。就2013年而言，4月，豫州地产与6家国际和本地银行签署了一份3年期等值的1.018亿美元双币种可兑换定期贷款，利率仅为香港银行同业拆放利率加575点；7月，禹州向中国人寿保险(报价、询价)发行了本金金额为15亿元人民币的债券，债券将于2019年7月30日到期并支付，利息仅为10%。

禹州地产以香港上市为契机，积极与国际资本市场各机构保持有效的双向沟通，建立长期稳定的良性关系，这无疑将有助于禹州地产拓宽融资渠道，降低融资成本。在国内融资方面，禹州房地产与商业银行保持着良好的合作关系，与四大国有商业银行保持着区域合作关系，是中国银行(报价、咨询)和中国建设银行(报价、咨询)的全国重点客户。

更值得称道的是，禹州房地产始终保持着良好的财务状况，公司账面上有足够的现金，并保持着较低的负债率。禹州房地产稳定的财务状况和发展前景得到了评级机构的肯定。穆迪和标准普尔最近对禹州房地产的b1和b+发行人以及b2和B债券进行了评级，前景“稳定”。

当然，除了资本渠道的畅通，上市给禹州带来了更多的管理规范，完善了公司治理结构和内部控制机制，吸引了许多优秀的职业经理人。可以说，禹州地产的上市插上了资本的翅膀和标准的旗帜，其快速腾飞自然指日可待。

管理层寻求的方式是:结合内部和外部的家族遗传

在中国房地产行业，虽然房地产企业有着辉煌的销售规模和盈利水平，但其管理水平和对管理创新的贡献却远未达到其他行业的高度。林隆安研究财务管理，对企业管理有着独特而深刻的见解。在他看来，即使规模、利润和品牌处于暂时的落后状态，只要我们在管理上再接再厉，特别是学习国际百年基业的先进管理和控制方法，企业在长跑中一定会赢得最后的胜利。

在香港成功上市是禹州地产的一个里程碑。上市后，禹州完善了公司治理结构和内部控制机制。

在上市过程中，禹州地产建立和完善了有效的董事会，实施了良好的内部控制制度。董事会一直有效地指导及监察本集团业务策略的实施，并已成立审核、提名及薪酬委员会以协助其履行职责。本集团亦拥有稳健及有效的内部监控系统，以保护其资产及股东权益。在审核委员会、管理团队及内部及外部核数师的协助下，本公司定期检讨本集团的内部监控系统。

上市后，禹州房地产全面提高了透明度和公司治理，通过建立高效的投资者沟通系统，促进了投资者的双赢关系，使投资者、分析师、信用评级机构和媒体等利益相关者能够深入了解公司的经营理念、经营战略和增长潜力，在资本市场赢得更多认可，有助于拓宽公司的融资渠道，降低融资成本。

在组织管理方面，禹州于2011年在上海成立了管控中心，吸纳国家高端人才，形成精英团队。同年，集团总部在厦门成立，以控制其房地产和专业公司，逐步明晰权责，加强总部控制，调整组织结构，优化管理体系；在财务管理方面，禹州于2010年开始全面预算管理；在流程体系和信息管理方面，禹州于2008年引入erp系统，形成了一套具有禹州特色的项目开发业务流程管控体系和产品设计标准化体系，有效提升了禹州的专业运营和管理能力。

此外，禹州地产通过系统梳理企业品牌，理顺企业品牌与子品牌的关系，努力构建企业品牌、产品品牌和物业品牌有序管控平台，全面提升品牌内涵和品牌价值。

虽然禹州地产是由林隆安创办的，但近年来，禹州地产给业界的印象是企业家族色彩不太浓，就连林隆安本人也比较低调，在媒体上的曝光率也很低。人们对这家福建领先的房地产企业的印象更多的是一个规范化的运作和一个具有专业精神的团队。

林隆安认为，家族企业制度和职业经理人制度各有所长，孰优孰劣是绝对无法评论的。港台很多大型企业集团都是家族企业，几十年来发展越来越壮大，而大陆的龙湖、中海、万科则是由职业经理人推动繁荣的企业典范。最佳选择是将二者有机结合，打造一条家族与职业经理人携手共进、聚焦职业经理人的企业管理之路，形成“内外结合、家族传承”的中庸之道。

事实上，近年来禹州地产正处于全国扩张的过程中，不断构建标准化的企业管理体系和职业经理人队伍，逐步成为一家运作规范的公有企业，这使得禹州地产的扩张张力更加稳定。

2012年，公司推出了第一个员工股票期权激励计划，来自全国各地的精英人才齐聚禹州地产。今天，禹州聚集了历史上最充实的精英管理团队和专业核心人才，正以前所未有的姿态奔向100亿军团。

对此，林隆安在2013年涠洲城地产中期业绩发布会上向媒体公开宣布:“很幸运地告诉大家，涠洲城目前已经建立了自己独特的管理体系和人才梯队储备体系。”

产品策划:用真诚建造城市，用爱建造家园

"把每个项目都设计成你自己的家."林隆安这样描述禹州地产的产品概念。林隆安将“城”与“家”联系在一起，将“以诚筑城，以爱筑家”作为禹州地产的产品理念。

1994年，禹州地产首个项目——禹州新村，以“推窗绿化，我在禹州的家”为重点，开启了第一个护坡垂直绿化，成为“厦门市第一个通过市建委综合验收的住宅小区”；2003年，禹州向高品质住宅冲刺，在贝斯开设了禹州华侨海景城，这是禹州房地产发展的重要里程碑，禹州房地产实现了从量变到质变的飞跃。禹州湾新城、禹州成商城、禹州环东国际等禹州品牌项目的开发，一次又一次实现了禹州产品的升级。

目前，禹州已基本完成了中国三大区域布局，即以厦门和福州为中心的海西区域、以上海和合肥为中心的长江三角洲区域和以天津和北京为中心的环渤海区域。公司以“立足西海岸，建设中国”的战略定位为指导，以“以核心城市带动区域，以区域覆盖全国”的策略，深化三大区域的城市布局。

目前，禹州在全国有40多个处于不同发展阶段的房地产项目，总建筑面积超过850万平方米，正在建设中，等待未来发展。项目覆盖的城市包括厦门、福州、泉州、龙岩、漳州、合肥、蚌埠、上海和天津。产品涵盖公寓、别墅、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等多种形式，每种形式都有自己的特色

经过20年的房地产开发，禹州已经形成了“以优秀的管理团队为基础的良性循环、价值链整合和风险管控、多项目开发和项目管控、高效的资本运营和多渠道融资、完善的销售和服务体系”的发展模式。

禹州地产之所以能在厦门赢得第一个市场份额，与其产品的声誉密不可分。在禹州的客户中，老客户吸纳新客户的比例已经达到了40%左右！

从业主的角度来看，这已经成为禹州员工的基本信念。在这样的思想下，禹州的很多产品都很受业主的欢迎。许多业主喜欢形容禹州的产品性价比高。如“买三室住四室”和“以最高价出让30%的面积”，这些高附加值的设计已成为豫州公寓式的一大特色，也是豫州地产“爱筑家园”理念的体现。

面对以往的调控，同质产品集中的地区价格下降最为明显，销售进度受到同步影响。

禹州房地产深知这一点。在厦门市场，两大项目所在的区域，即渝州中部沿海和渝州遵海，有很多产品。一方面，禹州在产品单元的研发中深入挖掘买家的需求，通过单元单元的优化设计，将原来的两居室单元改造成三居室单元，稳定了产品的单价，使其比同地区的产品更具竞争力。其中，2012年2月，市场最冷的时候，禹州中部沿海一口气卖出120台，创下当月第三笔交易的纪录。

在上海市场，产品创新的竞争更加激烈。如何脱颖而出？如果禹州房地产听起来不像，那将是一个重磅炸弹。禹州金桥国际项目注重写字楼的soho理念，禹州城市广场项目注重休闲理念的三排住宅和办公一体化，禹州蓝爵项目注重年轻小家庭，禹州金山项目注重旅游休闲特色。"争取每一块土地，每个项目都是原创的."在业内人士看来，禹州地产并没有将大众复制作为扩张路径，而是通过每个项目的质量来积累客户基础，从而真正稳定市场，打开局面，让现有客户成为禹州每个项目的追随者。

产品的竞争力是一个综合指标，质量、定位和匹配非常重要。除了市场原因，该项目销售良好，这至少表明该项目在产品、规划、位置和配套设施方面受到客户的青睐。

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