林龙安：“新闽商”应做政策践行者

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整合三地丰富资源，深化产业交流，迅速扭转与金融资本“双管齐下”的局面

中国房地产报:你的家乡惠安是闽南著名的侨乡，与台湾有着密切的交流。你是香港福建协会联合会的名誉主席。就禹州而言，你如何利用海峡两岸和香港的这些丰富资源？

林隆安:由于其独特的地理位置和联系，闽南是海峡两岸和香港顺利交流的天然平台。我经常去台湾会见台北和高雄的房地产行业协会，不断讨论和联系房地产产品升级和融资平台。应该说，台湾的房地产开发走在了大陆同行的前面，有很多地方值得我们学习，如房地产产品的概念、营销体系、产品的精细化和系统化以及管理等。与此同时，内地广阔的市场也促进了房企的快速发展，涌现出许多新的产品模式和经营理念。双方经常可以互相学习，交流需求。

在融资方面，由于禹州是香港上市公司，与海外股东、投资者及业内同仁有着频繁而密切的联系，我们的海外债券吸引了许多像台湾人寿保险这样的金融投资大鳄。例如，在禹州去年发行的2亿美元债券中，来自台湾的认购额占四分之一。

中国房地产新闻:你非常关注金融和资本运作。现在中国的房地产企业已经逐渐分为两种类型，一种是像万科、恒大这样的标准化复制，类似于制造业的工厂化生产；另一种是越来越依赖万通、金地等金融资本的发展。禹州房地产如何在两条道路之间选择？

林隆安:从与香港房地产企业的频繁接触中，我们可以发现，越来越多的香港企业已经从快速制造转向金融收租，如恒隆地产。和禹州是一体，兼而有之。在住宅部分，我们需要像工厂生产一样的快速开发、标准化设计和快节奏的输出；在写字楼、酒店等投资物业方面，特别是在一、二线城市，我们选择持有更多，增加公司本身的价值，积极寻找与金融资本联系的机会。目前，我们的双管齐下模式相当成功。

目前，禹州仍以住宅开发为主，房地产投资规模约占总土地储备的15%。其中，三线城市的商业地产产品主要选择销售形式，我们将牢牢把握一线和二线城市的核心区域地产。

我们不能否认新城市的发展。住房企业应在新型城镇化中发挥更积极的作用，政策的融资导向应一视同仁

《中国房地产报》:目前，业内舆论对“鬼城”和“空”现象十分关注。在2009年4万亿元投资的推动下，新城的建设现在受到了批评，尤其是在与经常急需的地方债务挂钩之后。你如何看待“鬼城”的质疑？

林隆安:至于“鬼城”这个说法，我认为应该科学地判断。我反对完全否定新城的发展，并武断地将其命名为“鬼城”。近20年来，中国房地产业才进入快速发展阶段。确切地说，它自1995年以来稳步发展，与欧美百年的发展相比，仍处于初级阶段。在许多三、四线城市，旧城区很难拆除，所以有必要建一座新城。然而，由于老城区的复杂性等各种因素，新城区的成熟和繁荣需要一个漫长的过程，而空的情况在短期内将会很明显。但事实上，这些城市的人口及其增长趋势完全可以支撑新城区的供给，但我们需要慢慢来，并有一个过渡期。

然而，鄂尔多斯不同于这些城市地区。由于城市过于依赖单一的矿业，人口规模、产业结构和经济发展水平都远远达不到成熟城市的水平，无法支撑供给的快速爆发。这样的极端案例在中国并不多见，值得借鉴。

总的来说，政府主导的新城区发展比较好，因为配套的基础设施和社会保障体系能够跟上，新城区就会蓬勃发展。在这方面，我去过合肥新城区，那里的建设非常成功，大大减轻了老城区生活、公共设施、道路、教育和医疗的压力。然而，由个体企业主导的新城区开发往往会成为鬼城，因为许多配套设施跟不上。

《中国房地产报》:新一轮的城市化牵动着众多房企的神经，但于亮和任志强曾经对城市化与房企的关系有过截然不同的看法。前者认为住宅企业应抓住城市化的机遇，成为新型城市化的配套服务提供者，而后者则认为城市化与房地产无关。你如何看待住房企业在新城市化浪潮中的角色和作用？

林隆安:我认为房企应该有更强的社会责任感，与政府同步，取长补短，积极参与新型城镇化建设。去过印度的人都有一种直觉，那里的棚户区状况非常糟糕，这极大地损害了城市乃至整个国家的形象，可以说是城市发展的负面教科书。中国特色的城市化意味着最大限度地提高人民的利益。棚户区改造和城乡结合部开发建设的目的是提高城市质量和居民幸福指数，改善那些与城市面貌不符的地方，消除巨大的治安隐患和污染。这是一项政治任务，也是一个潜力巨大的市场。住房企业应该成为政府的有力合作伙伴和政策执行者，并在其能力范围内承担一些任务。毕竟，城市化需要巨额投资，而政府要做到这一切是不现实的。它应该激发市场和人民的活力和动力。

《中国房地产报》:您的声明与中国证监会近期关于房地产企业a股再融资的指导思想非常一致。监管当局的精神是，再融资将更倾向于参与经济适用房和棚户区改造的房企，包括新湖宝(报价、咨询)和荣盛发展(报价、咨询)在内的上市房企发布的私募计划明确表示，融资将投资于棚户区改造。你如何看待这条政策导向明确的再融资之路？

林隆安:保障性住房和棚户区改造任务重、投资大、利润有限，而空上市公司是公共投资公司，要求高利润回报，因此必须注意利益平衡。中国证监会的新政策可以降低上市公司参与这些业务的成本，提高其盈利水平，这是相当合理的。我们要鼓励更多负责任的企业参与，做出自己的贡献，平等对待国有企业、民营企业、上市公司和非上市公司，盘活民间资本，调动各方积极性，共同推进新型城镇化建设。

新福建商人的实力不容忽视，他们的融合逐渐成为主流。“内外一体、家业传承”是禹州独有的制度

中国房地产新闻:让我们来谈谈福建商人。最近，在京沪两地的土地市场上，福建商人的表现非常突出，包括泰和、郑融、荣鑫、阳光城(报价、咨询)和禹州地产，都变成了“土地大王”，引起了业内“激烈的福建商人”的警觉。在你看来，为什么福建商人在这个阶段表现出色？

林隆安:在目前中国的商业群体中，福建商人的确是出类拔萃的。这不仅是因为包括海外华人资本在内的民间资本在福建商人中十分丰富，也是因为经过近10年的发展，福建商人在资本市场上越来越顺畅。国内外有100多家福建商人上市，如果每家公司每年融资20亿元，总额至少会达到2000亿元，这是一股非常可观且难以忽视的资本力量。

同时，我认为经过这些年的快速发展，福建商人已经进入了“新福建商人”阶段，在一定程度上脱离了家族色彩，具有了更加国际化的视角。企业文化和管理机制更加现代化、规范化和可持续，形成了独特而强大的核心竞争力。

当然，我反对福建商人盲目地到处夺取土地，但这是一个孤立的现象。作为中国商业帮派中一个活跃而强大的群体，福建商人也需要政府的一些引导，这样他们才能拧成一条绳，投资建设中国的新型城镇化。

中国房地产新闻:你认为福建商人应该绑在一起，但许多企业家和福建商人的研究人员认为，福建商人之间的合作相对较少，是吗？

林隆安:实际上，与其他商业帮派相比，福建商人确实有点分散，缺乏吸引力和凝聚力。“一叶扁舟征服整个世界”，“做鸡头而不是凤尾是自古以来就存在的文化”。我认为，事实上，地方政府也可以主动引导和鼓励福建商人相互合作，而不是单打独斗。

事实上，这种各自为政的局面近年来已经发生了变化，比如，福建上市商人聚在一起发行债券。以禹州为例。我们上市时，世茂集团的徐荣茂先生和恒安集团的许连捷先生都是我们的基本投资者。这种“你有我，我有你”的融合状态越来越成为主流。

《中国房地产报》:中国有句老话，“三代不富”福建商人以家族企业闻名。你认为家族企业固有的劣势会是影响福建商人做大做强的不利因素吗？

林隆安:福建家族企业的色彩确实很浓，根深蒂固。我认为家族企业的问题应该分为两个方面。我曾经和台湾人寿保险公司董事长朱谈过这些问题。他说，台湾很多经营了几十年的龙头企业都是家族企业，家族企业本身并没有什么问题。职业经理人制度是世界上一项优秀的制度，两者都有各自的特点和优势。在我看来，两者的共存是最好的，只要处理得好、平衡，就会形成一个完美的、优越的组合。一个有百年历史的遗产必须由自己的家庭继承，而且空有一个不断发展的血液遗传空间。当然，家庭在管理和交往方面有其局限性，很容易听取其他意见。在这方面，需要一个更加理性和开放的职业经理人制度来补充。

在mainland China改革开放的30年里，职业经理人制度真正兴起只有10年。相比之下，香港是非常成熟的，在法律和管理制度、职业道德、人际关系、专业能力和游戏规则等方面都是稳定和完善的。我在我的商务旅行生涯中有着20多年的丰富经验。mainland China和香港，甚至欧美的职业经理人制度还有很大的差距，这些职业经理人有必要更好地融入家庭成员和企业文化。

有鉴于此，禹州形成了自己独特的道路，即家族与职业经理人并存，以职业经理人为主体，形成了“内外结合，传承家族”的中庸之道。

公司将成为坚定的政策实践者，用心实现“禹州梦”，迎接更加精彩的未来20年

中国房地产新闻:如果现在要求你给禹州打分，你会得多少分？满分的目标是什么？

林隆安:我会得78分，但不到80分。目前的发展状况远远没有达到我、董事会和股东的要求，空还有巨大的改善空间和发展潜力。

现在的禹州可谓“危”与“机”并存。新一代国家领导人提出了“中国梦”，而我也有自己的“禹州梦”。近年来，我一直在思考禹州的商业模式是什么，变革的方向是什么，哪些领域需要坚持，哪些领域需要创新。我们能优雅地生活吗，还是会在退缩中倒下？我希望所有禹州人都能有这样的忧患意识。

尤其是城市化是当今禹州人需要更加认真仔细面对的一大主题。这是一个挑战，应该在战略和战术上予以重视。稍有不慎，不仅会使禹州以双倍的速度发展，进入一线房企的行列，而且有可能落在后面而出局。我们禹州人绝不能自满于所谓的先发优势。近年来，公司的上市、管理结构的调整、职业经理人队伍的引进等。，都是为了我能主动为禹州的未来做出改变。我相信每个人都看到了禹州的变化。

可以说，我们一直走在时代的前列。经过20年的努力，厦门这个曾经的小渔村已经发展成为一个具有国际色彩的大城市，禹州也从一个小企业变成了香港的上市公司，引领着海西。现在我们又有了一个引领时代发展的好机会，无论是承载着全世界中国人目光的海西板块，还是推动中国经济增长的城市化浪潮。未来20年，我们将不断创新，坚持质量，坚持责任。

世界上的一切都害怕“用心”这个词。只要我们注意，我认为我们的业绩、利润、人才、团队、管理机制和文化都将是优秀的，那么离100分就不远了。

中国房地产新闻:的确，这只是困难，所以我们期待它的美丽。事实上，许多中国房地产企业都做得很好。格陵兰已经进入世界500强。从这一发展势头来看，万科在未来几年进入这一行列也是一件很有可能的事情。然而，许多专家批评那些中国的大企业，说他们虽然有世界500强的身体，却没有世界500强的心。你觉得这个陈述怎么样？

林隆安:你可以想象，如果中国有10家像苹果这样的公司，或者只要有5家像苹果这样的公司，我国的科技发展水平和商业影响力就会与现在完全不同。我同意这样的批评，即500强的身体不等于500强的心脏。欢迎你说，他们中的许多人只是空，这是远远落后于国际优秀企业在社会责任和贡献，员工成长空，团队建设和管理制度水平，以及企业文化。我认为国家应该清醒地认识到这一点，努力培育一些适应国情、内外扎实、有自己独特核心竞争力的财富500强企业。

中国房地产报:我相信禹州也在这条路上取得了坚实的进展。现在公司已经走出福建，开始在全国范围内扩张，你认为禹州已经完全准备好了吗？公司面临的挑战是什么？你在禹州的独特地位是什么？

林隆安:禹州房地产已经上市4年了。现在回头看，虽然当时融资金额不大，但我们尽早规划了资本之路，完善和规范了公司管理，为抓住今天的市场机遇，向全国拓展打下了坚实的基础。我相信公司将在5年内呈现稳定的增长趋势。

禹州率先规划了二线和三线城市。许多人认为我们有远见，甚至有运气，我们提前踩在上面，但现在挑战来了。首先，一大批一线品牌住宅企业将把主战场转向这一地区，区域布局将从战略上下沉。他们在管理、资源整合、品牌意识和产品研发等领域拥有强大优势；其次，对于二、三线城市的地方政府来说，其城市规划定位肯定会得到跨越式的提升，发展企业需要有更高的视野和全球整合能力；此外，我们也不能忽视一些产业资源雄厚的企业，它们在开发复合房地产方面有着很强的先天优势，这对地方政府很有吸引力。

我们不会简单地与领先的房地产企业争夺规模，因为争夺规模毫无意义。我们对自己有一个清晰的认识，并将走一条独特的道路，那就是，我们将专注于只需要和改进的产品，建设智慧城市，并成为积极参与城市化的政策执行者。与国家、政府、地区、城市、公众和投资者同步，利用海峡两岸和香港的丰富资源，增强影响力和产品服务附加值，逐步推进自身发展。

我喜欢商界一位前辈的话——成功意味着坚持以自己的方式实现企业的发展。这就是禹州发展的逻辑。

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