李嘉诚逃顶策略：长和系百亿抛售内地房产

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10月18日，中国光大控股宣布李嘉诚出售了内地房产。 根据公告，李嘉诚家族旗下的长江实业和和记黄埔已将其在东方惠晶中心的股份以约71.6亿元人民币的价格转让给光大控股的全资子公司hyzl 1和hyzl 2。 东方惠晶中心位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区。目前，该物业正在建设中，预计竣工日期为2014年6月30日。这是李嘉诚今年第二次出售内地房产。8月底，长河区以约26亿元人民币的价格完成了广州市西城区独汇项目。 看着李嘉诚在几个经济波动周期中的行为，投资界很多人认为上述抛售行为并不奇怪。值得研究的是，李嘉诚出售资产的节点往往是资产所在行业的高峰期。“低吸高抛”一直是李氏家族惯用的投资套利手段。 中国房地产市场又到了转折点吗？本报记者采访了许多房地产业人士，他们都观察到，第四季度，各地的地价仍在快速上涨。此外，今年房价同比涨幅大大超出预期，后期高层官员对房地产市场的干预将会增加。不排除一些涉及土地转让、信贷融资和财产税的政策将很快出台。 在这种背景下，cric研究中心的研究结果显示，房地产经理的降价预期在第四季度大幅上升。 “低吸高投”业务 东方惠晶中心于2012年9月19日开始全球租赁。当时，长江实业执行董事赵国雄表示，这将是上海新的顶级商业地标。 但一年后，常石选择出售并套现。此时，该项目已经开发了7年。根据上海房地产业的估计，昌河部将从此次出售中赚取30多亿元。8月底售出的西城都汇是一个位于广州荔湾老城区的商业项目。长河区认为，它不再是适合长期持有的优质资产。[/h/ 但由于西城都汇征地时间较长，地价和成本较低，其变现利润相当可观。 记者发现，在上一轮房地产市场调整周期中，长河区房管局在2008-2009年也卖出了很多内地房产。 事实上，在这个周期中，被称为“李”的李嘉诚似乎已经开始看不起中国的房地产市场了。2012年，长河区开始放缓在内地的投资。数据显示，2012年，长河区仅在上海赢得了14万平方米的住宅用地，今年前8个月，长河区仅在南京赢得了一块土地。 经济放缓的原因之一是，内地房地产投资的回报率已经下降。长江实业的财务报告显示，2012年，房地产收入为100亿港元，低于2011年的112亿港元；于二零一三年上半年，本集团实现物业销售收入38亿港元，较二零一二年上半年的60亿港元减少22亿港元。从持有物业的回报率来看，和记黄埔去年的年报显示，其房地产和酒店业务的租金收入与2011年相比也下降了1%，至38亿港元。售出的广州西城都汇广场的回报率只有7%，东方惠晶中心所在的陆家嘴写字楼的租金回报率只有5%左右。 长实集团董事伟也对记者表示，该公司出于良好的投资考虑，出售了一些内地房产。"今天卖掉它，明天以合适的价格再买回来." 傅生资本与协同国际总裁黄立冲认为，上述出售行为表明李嘉诚认识到中国的房地产价格已经达到了一个相对较高的水平。与李嘉诚相似，今年也有不少港资开发商大举出售房产。 年初，中国房地产董事长刘銮雄拆除了铜锣湾的购物中心和其他资产，套现逾70亿港元；英俊集团以100亿港元的价格出售了该酒店，而南丰集团以近30亿港元的价格出售了旺角的整个商业大楼。此外，香港中原集团创始人史永清也将自己的财产比例大幅降至30%。 ”李嘉诚经常通过分拆上市、业务处置和出售筹集资金。它进行交易的时机相当有意义。”一位长期关注长河区的香港投资机构高管表示。 记者了解到，长河区除了出售房产外，还打算通过拆分房产来套现相关资产。 "从事房地产投资信托(房地产信托和投资基金)的住房企业通常倾向于选择升值潜力和回报有限的房地产。当租金回报稳定、估值达到峰值时，就可以打包出售，既可以套现，又可以腾出资金投资其他项目。” 根据上述投资者，房地产行业的利润贡献和增长在长河区七大业务中处于中等水平，将发展成熟、利润理念枯竭的项目分拆出来，有利于获得融资，提高集团整体盈利能力。由于这些项目通常有稳定的现金流入，信托更适合使用这些财产来兑现可观的现金回报。 从历史上看，长实在业内曾多次高歌猛进，其成熟的租赁物业也曾被分拆上市。常氏财富产业信托于2003年在新加坡上市，今年4月以“上市介绍”的形式在香港上市；其繁荣产业信托于2005年上市；2011年，昌河百货持有的北京东方广场被拆分为辉县房地产信托，该信托变现超过60亿港元。 2012年底，长河区尝试分拆酒店物业上市，但因投资者市场兴趣较低而放弃。不过，据知情人士透露，李嘉诚并没有放弃分拆酒店的想法，时机成熟时仍有可能发行酒店房地产信托基金；一旦国内商业地产金融支持系统实施，长河区在上海、重庆、青岛等地的控股物业也可能推出分拆上市计划。事实上，除了李嘉诚之外，香港的大型地产公司也加入了分拆业务的浪潮。其中，新世界(市场、咨询)重启了拆分新世界酒店的提议；嘉里还计划拆分嘉里物流。有拆分计划的公司还包括中安房地产和瑞安建业等开发商。 监管收紧房地产压力 万科董事会主席王石也对李嘉诚出售内地房地产资产的行为表示关注，王石也多次警告称，中国一、二线城市存在高房价和高地价泡沫。 年底，对高房价和高地价的担忧也在房地产开发商中蔓延。“今年，政府基本上没有控制房地产，我们都觉得这太奇怪了。”深圳一家大型开发商的市场销售负责人告诉本报记者，今年深圳的房价同比可能会超过20%，但相关的限价等政策并没有严格执行。年初除了国家五条之外没有控制，这一年的销售非常顺利。 不过，该人士向记者透露，在“深八条”出台前后，深圳的限价政策已经收紧，一些价格较高的项目将不会获得预售许可证；此外，深圳有关部门计划将住宅类商品房纳入新的住房价格体系，这间接降低了房价统计。 另一方面，房价上涨达到了前所未有的高度，这加剧了调控的预期。“22日，统计局将公布70个城市的房价指数。据估计，一线城市的房价同比可能会超过20%。还可能继续增加。”北京中原地产研究总监张大伟表示，预计一些房价快速上涨的城市可能会出台地方调控措施，抑制房价失控。 房地产的长期机制也将被提上日程。据上海一家大型中央企业的人士透露，据他了解，房产税很可能在明年大规模实施；在即将召开的三中全会上，将会有一个关于土地供应制度改革和土地租赁使用的明确声明。

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