聂梅生：推动房地产资源配置市场化

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土地改革引发的“小产权房”抢购现象受到相关部委的高度重视。土地和住房部以及住房和城乡建设部最近发布了一份文件，停止在建和待售的“小产权房”。在接受《中国证券报》独家采访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在中共十八届三中全会公报中，很少直接提到房地产调控，但市场资源配置、户籍制度改革和城市化都会对房地产市场产生影响。

聂梅生认为，从房地产行业的角度来看，三中全会的影响主要集中在两个方面。首先，市场化。也就是说，我们应该划分政府和市场的界限，让市场和政府在基本制度建设、资源配置和市场运作上各走各的路。第二，改革。从长远来看，改革将释放更多的红利，这有利于行业的整体发展。

在土地改革领域，中央政府提出了建立统一的城乡建设用地市场的目标。据悉，今后，土地改革的思路和计划将进一步细化，从而释放更多的红利。聂梅生认为，如果在这个时候进行小产权房建设，就相当于给改革制造了困难，这也是两部委停止建设“小产权房”的主要原因。

“在建立统一的城乡建设用地市场，实现农村集体土地和城市国有土地价格一致的背景下，‘小产权房’问题一定会得到解决。”聂梅生表示，具体的解决路径还不清楚，但将来会有详细的规定。

值得注意的是，十一届三中全会公报提出“加快房产税立法，适时推进改革”。一些分析人士认为，这一提法意味着房产税改革将成为未来房地产改革的突破口。其中，在上海和重庆试点的基础上，房产税扩大试点项目将会扩大。

聂梅生说，房产税和财产税不是同一个概念。房产税与土地相关，涉及土地使用权改革，相关立法也离不开土地。她强调，作为一种新税种，房产税的出台和立法与土地财政的现状密切相关。

在经济适用房建设方面，未来的政策可能会微调。聂梅生表示，中国提出了在五年内建设3600万套保障性住房的目标，并对建设指标进行了年度和省份划分，但在实施过程中暴露出一些问题，偏离了原定目标。今后，我们可能不会通过发布指标的方式来建设经济适用房，而是会强调因地制宜，这已经在北京和上海的尝试中得到了体现。

最近，除了北京、上海、广州和深圳等一线城市，一些二三线城市也出台了房地产调控政策。这些政策有松有紧，方向不同。即使是“宽松”的政策也没有被主管当局阻止。聂梅生表示，随着社会经济的发展，不同城市的经济发展水平、城市价值和人口集中度都有所不同，因此未来的房地产调控政策肯定会体现差异化思维。

精彩的对话

中国证券报:未来房地产行业的改革将主要集中在哪些领域？

聂梅生:主要是资源配置方面。从某种意义上说，房地产业是一个资源型产业，最重要的资源是土地和金钱，这就是我们所说的根和金钱。现在，在这两种资源的配置上，我们还没有实现市场化，主要是因为政府说了算。

未来房地产领域最重要的改革是推进资源配置的市场化。在土地方面，改革的目的是实现农村集体土地和城市国有土地的同等土地、同等权利和同等价格，建立统一的城乡建设用地市场。在金融方面，银行垄断了房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的发行，并将在未来建立多层次的金融市场来支持房地产业。当然，十一届三中全会提出的户籍和人口制度改革将会对房地产业的发展产生影响。

即使在发达国家，政府部门也会监督市场，例如，在经济适用房的建设方面。此外，政府将通过税收、利率、汇率等杠杆调节市场。

《中国证券报》:在未来的房地产调控中，“资源的市场配置”是否意味着行政手段将逐渐退出？

聂梅生:从长远来看，行政手段肯定会退出市场，在房地产调控中，政府会回归政府，市场也会回归市场。然而，政府和市场之间的界限需要科学而清晰地划分。事实上，我们对市场资源配置的理解可能存在一些误解。因为即使在发达国家，政府部门也会监督市场，例如，在经济适用房的建设方面。此外，政府将通过税收、利率、汇率等杠杆调节市场。

《中国证券报》:在宏观经济诸多领域改革的背景下，未来房地产业在国民经济中的支柱地位会不会发生变化？

聂梅生:就今年的房地产市场而言，除了年初发布的“新五条”以外，从那以后没有出台过什么重大政策。换句话说，在今年的大部分时间里，房地产市场在市场机制的运行下已经自发地进行了调整。当然，从统计局的统计数据来看，许多房地产指标的增长率都在下降，而且下降的幅度是明显的。只要能重返市场，房地产行业降温不一定是坏事。

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