改变房地产供求预期才能抓住调控牛鼻子

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10月29日，中共中央政治局进行了第十次关于加快住房保障体系和供应体系建设的集体研究。据了解，这是政治局首次就住房保障问题进行专题研究。在这次集体研究中，习近平总书记指出，加快住房保障和供给体系建设，必须处理好政府提供公共服务与市场化的关系、住房开发的经济功能与社会功能的关系、需求与可能性的关系、住房保障与防止福利陷阱的关系。我们要千方百计增加住房供应，同时要把调节居民住房需求放在重要位置，建立和完善经济适用、环境友好、资源节约和安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。习近平强调，要完善住房支持政策，注意发挥政策的支持、引导和带动作用。要完善土地政策，坚持民生优先，科学制定土地供应计划，增加住房用地总量，优先安排保障性住房用地。完善财政政策，适当增加财政资金对保障性住房建设的投入。党的十八届三中全会已经召开，房地产市场的调控一直受到社会的关注。针对房地产市场未来的发展趋势，《中国经济时报》记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘为民。刘为民表示，北京和其他大城市房价大幅上涨的根本原因在于供求关系紧张。 中国经济时报:北京市住房和城乡建设委员会最近宣布，今年将在北京推出2万套自住商品房，明年将推出约5万套。相关政策将于近期出台。此类住房的价格比周围的商品房低30%左右，是针对城市中符合限购条件的家庭；购买此类住房五年内不得上市，上市收入的30%五年后上缴财政。什么是自住商品房，它与经济适用房和限价房有什么区别？ 刘为民:我认为北京的自住商品房是经过进一步改善后的一种政策性商品房，通过优先购买、限定面积、限定价格的原则向中低收入家庭倾斜。同时，相关政策还规定，未来房地产转让过程中，如果同一地段的商品房价格与购房价格存在差价，将支付30%的土地收益价格，这大大降低了空房的不当利润。自住商品房与经济适用房的区别主要体现在三个方面:一是土地的不同性质，前者是招投标，后者是划拨；第二，定价机制不同，前者是在市场价格的基础上给予一定的折扣价格，而后者是成本加微利；第三，退出机制不同。前者是政府和业主之间的利益分享，而后者只需要补足土地出让金。 自住商品房的推出增加了商品房的供应量，并提供了价格折扣，这对于缓解供需矛盾大有裨益。 中国经济时报:戴德梁行发布的最新房地产数据显示，第三季度北京高端商品住宅市场交易面积增长3.14%，达到24.6万平方米；销售价格同比上涨9.64%，至每平方米49923元，同比上涨16%。你认为是什么推高了高端住宅的价格？刘为民:我认为高端商品房价格上涨的主要原因是供求因素。近年来，为了进一步优化住房供应结构，政府采取了具体的土地供应制度，许多住房调整也坚决支持中小住房建设。例如，今年的《新中国五条》再次强调了增加普通商品房和土地供应的必要性。这种政策调控的价值取向必然会降低高端、大型和高价商品房在整体住房供给中的比重。当然，目前“还房还贷”的二手房贷款政策，在一定程度上促使了部分购房者一次性购买大型高端住房，从而减少了住房梯度消费现象。[/h/而生态资源物业几乎都位于郊区，这是否会推动郊区房地产变得更受欢迎，使房价飙升？ 刘为民:污染可能是推动郊区房地产热卖的因素之一，但更重要的因素是城市化进程中城市扩张的速度。随着郊区城市基础设施的改善以及商业、教育、医疗和公共服务水平的不断提高，郊区与核心区的租金差距将趋于缩小，对消费者的吸引力将进一步增强。 中国经济时报:有人认为，十八届三中全会后，房地产调控的长效机制逐渐浮出水面。根据你多年对房地产市场的研究，你认为所谓的长期机制具体指的是什么？ 刘为民:我认为房地产监管应该尽快建立一个长期的监管机制，主要在四个方面。一是建立供求平衡机制，使住房供应能够适应全面建设小康社会进程中住房需求的变化。对于一些供不应求的热点城市，我们应该增加住房用地的供给，尽快形成有效供给。对于一些已经供不应求的三、四线城市，要合理控制供应节奏。二是优化合理的供给结构，满足不同层次家庭的住房需求，通过市场和保障的双轨制实现住房公共政策的全面覆盖。三是进一步完善房地产相关税收制度，在总结上海、重庆现有房产税试点的基础上，扩大试点城市范围，根据不同城市的特点设计不同的房产税征收政策。同时，应结合税收，统筹考虑交易环节和保留环节的税负水平，发挥税收在优化资源配置中的重要作用。四是形成有效的监管体系，结合不同资产的产权登记，建立全国联网的住房信息系统，同时建立土地、开发、销售、租赁等各方面的规章制度，加强监管。

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