钟伟：王健林和马云的打赌 我觉得王健林会胜

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钟伟:刚才听了聂主席和秦红主任的讲话，我受益匪浅。党的十八届三中全会虽然有很多新的东西，但改革要慢慢来，积少成多，最终成为大事，房地产市场会逐渐稳定下来，变得凉爽。

为什么我们的结论？思考过程是什么样的？

第一，十八届三中全会表达了从2020年到现在的情况，哪些内容影响房地产？我知道三中全会最大的变化是十一届三中全会提出了一个中心、两个基本点。在这次会议之前，所有的中央文件都讨论了如何深化经济体制改革，但是这一次经济体制改革仍然是一个重要的内容，而最终的落脚点是全面深化改革。该中心的地位不再是单一指标，而是多指标评估。过去，中央政府扮演的是以生产为导向的厂长的角色，只关注生产。不管产出有没有效益，不管产出对社会中的人有什么样的影响，政府都不再是愚蠢的生产导向型政府，而是市场导向型政府，一个中心被削弱了，两个基本点仍然坚持，这就是十八届三中全会的特点。

第二，鲜明的资本主义色彩，如果你仔细看，关于创新这个词，制度创新在十八届三中全会上出现过两次，什么是高频词？“资本主义”，中国政府就像一个民族资本家。国有企业改革谈政企分开、政资分开。不管企业不运转，它都必须管理资本。优秀的企业可以作为资本运营的投资平台。如果你管理好企业，你也可以从事员工持股。如果你把一个企业变成黄色，只要你不把钱放在口袋里，官员就会没事。

农业、家庭和集体建设用地也是如此。现在它已经通过全体会议部分私有化。更重要的是，土地不仅逐渐私有化，而且资本化。在全会的内容中，强调了土地所有者对集体建设用地的要求。这些土地是谁造的并不重要。例如，农民承包了土地，但你不能自己耕种，因为人们耕种的土地效率和产量更高，而你只有获得收入的权利。集体建设用地可以出售、出租、投资和经营，其他开发商可能比你的农民自己有更多的市场化收益。因此，土地收益强调土地的资本化。政府思维已经成为资本主义思维。这个政府是许多想法的典型。

在符合规划的前提下，建设用地可以出售、经营、投资和出租，这表明农民直接进入市场。他对现有土地的招标和拍卖并不构成系统性影响。未来，县级以上的土地流转周期可能会下沉。乡镇政府也是土地出让的第一级政府，这并不直接影响现有的土地招标拍卖制度，也不构成小产权房认可合法化的可能性。只有在一定程度上，它才可能导致土地利用效率或土地供应量的轻微增加。

随后，加快房产税的立法正在出台，这让我感到更加放心。未来，重庆和上海的房产税将在全国范围内进一步推广，而不是房地产与房地产一体化的房产税。房地产正处于立法阶段。作为一个地方的主要税种，哪一个地方政府是第一个出台的就不一定了。一般来说，作为房地产税，这肯定是未来的趋势，但在短期内，政策不太可能在未来两三年内出台。

城市化没有提到太多的词语。每个人都必须注意李克强总理经常说的话，比如减少城镇和权力下放，促进社会阶层的纵向流动和创造新的城市化。城市化是最大的内需。这些话在十八届三中全会上没有出现。甚至城市化也改变了城乡一体化。新型城镇化在十八届三中全会的全文中只出现过一次，这意味着未来的决策机构将是政治局，而国务院将是真正的执行机构。城市化是指全面放开小城市，逐步放开中等城市布局，限制大城市布局。随着未来城市化的推进，小城市或中等城市将成为未来吸纳人口迁移的主体，自然村和小城镇的数量将进一步下降，居房地产业第三位。

整体是十八届三中全会的主要意义和房地产相关的内容。

如果我的解释没有大的偏差，我们可能会相信，从现在到2020年，中国的经济增长是不稳定的，通货膨胀是可控的，货币政策是稳定和紧缩的，基础设施投资正在取得长足的进步。2014年，中国经济增长货币持平，通货膨胀率略高于今年，明年流动性将趋向于今年，很可能房地产不如今年。

第二部分回顾了92年来中国房地产业的云书写，中国房地产业的现状如何？中国房地产在未来几年可能会有什么样的结果？我将其描述为中国当前的房地产政策。到目前为止，也许到目前为止，房地产市场一直运行至今，并已获得软着陆的明确机会。那这意味着什么？也就是说，自10年前以来，中国房地产的泡沫趋势一直在加深，而这一泡沫本应在较高水平上消亡。如果政府在幕布前退出房产税，这个泡沫将被戳破。2002年和2003年，中国的商业银行相继破产，2003年底，外汇注入、股改和上市，丑小鸭变成了灰姑娘。2008年，银行赚了钱，我很遗憾地说，在过去的五六年里，中国银行业整体上处于破产边缘。随着全球股市的高点，从左口袋到后口袋，以及全球投资者对中国经济快速增长的幻想，中国政府采取了一项政策。这是中国在不到十年的时间里拯救了它的银行业。有什么办法拯救他的房地产市场吗？

聂教授提到的一页清楚地表明，如果一个国家的实际利率低于0，你在存钱的时候会赔钱，你会选择其他的方式。你会买字画和房地产，理财产品通常是4-6个。如果门槛超过，信托产品的收益率为7-10，这使得买房不再是富人的唯一投资渠道。目前，在房地产市场中，改善的需求第一，刚性的需求第二，投资需求在市场中的比重很小，这是一个软着陆，因为这种市场化带来了很大的促进作用。

其次，中国政府的政策是浮躁的。许多人不同意温家宝总理离任前的国家五大文件。温总理最终制定国家五条是很有道理的。如果没有国家五条，中国的房地产市场会是什么样子？中国政府在2010年前出台的房地产调控政策可以用愚蠢这个词来形容。在此之前，政策调控主要是给开发商和地方政府更多和有限的供给。或者推高供给价格，在需求层面，无论你是独立买房还是不受投资限制，你都会让供给更加困难，价格更高，需求得到充分释放。为什么这房子价格不高？从2010年到现在，大多数伤害房地产的政策都是强加给谁的，买家还是需求方。2010年后，中国政府已转向需求侧管理，即限制购买和限制贷款。这些方法相当于不惜一切代价抑制房地产需求。

第三个是什么？在整个房地产市场，2008年之前，政府什么也没做。从1998年到2008年，中国政府提供的经济适用房约占住房供应的5%至10%，即大多数中低收入人群没有购买商品房，但政府没有为他们提供足够的经济适用房，他们都去抢商品房，这将造成巨大的社会矛盾和影响。从2008年到现在，有3600万套经济适用房，然后还有很多像自住这样的东西。从现在到未来几年，在全国的住房供应中，政府提供的各种经济适用房都有保障。还有商品，这一块的比例可以上升到15%-20%。如果政府提供的这些住宅类型的房子能达到这么大的市场份额，它就有很大的价格抑制作用。

地方政府债务问题也被推迟，房地产政策将在未来几年全面展开。目前，中国的房地产在结构上供过于求，并且有整体供过于求的趋势。然而，从现在到2020年，中国房地产将有一个成功软着陆的难得机会。中国政府很有可能抓住这个机会。谁会倒下？我打赌香港的房价明年会下跌。

在房地产的供给中，有住宅和非住宅，其中商业地产是非常重要的一块。商业地产从电子商务中得到什么样的影响现在需要仔细考虑。我认为王健林和马云打赌，我认为王健林会赢。陈在讲话中说了一句话:从现在到2020年，在全社会的零售总额中，电子商务平台的销售额占全社会的30%-40%，赌注可以超过50%。为什么预期是36%-40%？电子商务年均增长率为30%，社会零售总额略高于10%。在线增长率约为8倍，离线增长率约为2倍，这导致了在线电子商务营销。到2020年，他的市场份额将占未来的8%-10%和30%-40%，但还不到一半。但是与在线企业相比，线下企业真的那么弱吗？不。让我们以淘宝和阿里巴巴为例。马云做的一切都是非法的。线下企业需要工商注册，而线上企业不需要。线下企业销售商品需要产品证书。网上假冒和侵犯知识产权的行为比比皆是。大多数线下企业依法纳税，而网上企业依法纳税很少。网上企业在中国的巨大成功是因为中国有很多物流企业。如果要求网上企业进行正常的工商注册，他们需要对待其他产品，不卖假货，不卖赃物等。这是最起码的商业原则。当你出售某物时，你应该正常纳税，即使它是一个小纳税人。你认为线上企业和线下企业的优势是什么？双十一购物买了一堆没用的东西，因为贪图小便宜的心态。

马云现在也在经历转型。他至少在做两个转变。第一，网上销售商品是有限的，必须在网上销售无限的服务。金融产品是取之不尽的。如果只在网上卖保险呢？没有物流和配送的需要，直接货币对货币的交易，和第二个巨大的影响。阿里巴巴和互联网都是基于pc的，未来肯定是基于移动互联网加应用，所以马云应该不遗余力地推广移动终端的使用。当然，未来谁会在移动终端和在线企业中做得更好呢？也不确定。

综上所述，让我们来看看支付宝的利润。我们还可以看到，应该由买卖双方担保的利息部分大约是每年25-30亿英镑。现在85%被归类为支付宝，15%已经成为第三方。支付消费者保护基金，但事实上，这笔钱应该100%归买卖双方所有。如果给支付宝一个银行牌照，他会引起消费者的怀疑，这种怀疑会比支付宝和商业银行弱，公众给予的同情是电子商务取代了标准化、规模化和工业化生产的产品，追求质量而没有品味，这是网上销售的最大特点。如果你有个人特征和品味、经验和个性化需求，电子商务肯定不好。因此，金融部门、支付、零售等。可以是电子商务，大多数工业产品、家用电器、其他奶粉等都可以是电子商务，但是有相当多的商业服务不能是电子商务，因为它涉及到人类的干预，包括对环境的体验等。也就是说，电子商务对商业地产的影响很大，但还没有到那种程度。不要对电子商务的兴起和你的房地产市场失去信心。

依靠这些商店在中国吸引人气是不可靠的。

第四，如果电子商务对中国房地产行业的影响如此之大，它会给我们这些人一个出国的机会吗？王石说要去海外。我们不能用一家公司今天走过的旅程来追溯他过去的样子？很多人可能会说万科是一个成功的企业，王石是一个伟大的企业家。我也不否认，但假设它。如果万科当年不卖他的百货公司，他走两条路线，一条作为房子，一条作为百货公司，然后抓住机会去上市，万科会比一个满额的房子更糟糕吗？如果万科跟得上王健林，我们可以看到商业地产对非住宅来说有很大的商业机会，做一些控股性质的地产，而不是规范成千上万的人，这是否更有利于长远发展？

据说万科只是在住房方面取得了成功。它过去是成功的，将来也会成功。当他放弃一些机会时，他真的失去了很多机会吗？如果他当时不放弃，他还会成功吗？

同样，当一些企业走向海外时，我们也应该保持冷静。当你是中国的房地产开发商时，你能得到什么？别的不说，就是建筑标准、征地程序、市场开发，以及在建筑行业使用当地工人的高效率和低成本。我只说一个关键词，市场容量。对于中国的大中型开发商来说，建造一座大型建筑并作为一个综合体提供几十万平方米的供应是很容易的。我们有没有考虑到，在欧洲或北美，每年的新建筑量只相当于我们地级市的建筑量？在这样小的容量下，一个国家的发展容量只有地级市的发展容量大。一些设计公司的设计总量不如中国的一个小机构。稍微改变一年的设计数量。在这样一个小的市场容量中，我们习惯于在市场上建造新的房屋，在市场上，存量房屋的翻新和更新是主要的。你能在这么小的市场里生存吗？当你把大鱼放在脸盆里时，你怎么能游泳呢？很有可能你最终会发现，当你进入一个国家时，你不能在这个国家保留新的房地产。你在县城有很大的市场容量，在海外也有机会，但是这些机会不是很多钱，而是稳定的市场，稳定的利润，正常的生意，和一点稳定的钱。因此，海外国家很难容纳中国如此大规模的开发和建设。海外不是中国房地产行业差异的答案，但海外可能是中国建筑企业产能严重过剩的答案，因为我们将去非洲、中东欧和东南亚。A

第五，明年房地产行业的前景如何？马马虎虎，不如今年，今年这么热，为什么说马马虎虎？在2013年整个房地产运营过程中，如果你稍微看一下数据，你就会明白春节前后肯定会有一个爆炸性的市场，因为当时的销售面积很小。市场已经到了拐点。但现在不同了。现在的销售面积约为5亿平方米，足够开发商销售五个月，而正常销售面积为2.5亿平方米。你不能和预售证书一起卖。这是你的问题，也是市场的问题。另一个是销售比率，目前还不够高。从这些趋势来看，明年房地产行业的投资将从年初到年底逐渐下降，销售面积和销售额很可能与今年持平。然而，房地产开发企业的利润远不如今年。今年的利润有两个原因。首先是房价超出预期，今年房价上涨的希望不大。今年，主要是在头四个月，它一般增长了10-15%。当然，价格比预期的要好，额外的部分都是超额利润，所以没有必要出现财务成本持续下降的趋势。在十年的前五年，房地产市场很难筹集到资金。现在，通过商业银行进行的房地产融资是好的，过去十年的房地产融资是下行的，但是这两点明年就不存在了。明年房价的涨幅不会超出预期，房地产企业的融资成本明年也不会继续下降，甚至可能上升。除了大企业之外，他们的利润肯定会有一定的高速增长，而且大部分房地产利润的增长率都不如今年。现在没有必要出售任何商业银行或房地产公司的股票，这些股票毫无价值，因为它们是长期下行的行业。

如果你认为你的开发行业的生活是好的，那么看看建筑企业的生活是不是很难？看看钢铁、水泥和平板玻璃是否正在消亡。房地产是一个综合性的下游产业，是春江水暖鸭的先知。现在上游正处于极度衰退之中，所以作为下游，你会觉得你的生活会很艰难。

最后，很难在2020年之前将增长翻一番，这意味着到2020年，中国将拥有120亿平方米的面积，每年售出2000万套套房，这很难解决。这是不可重复的。如果他做得好，长白山可以取代瑞士，而且他环绕着一个资源。如果资源和房地产结合得好，他就会成功。如果组合不好，如此高的杠杆率也会带来巨大的风险。

第二个商业地产是小的，如果量大，政府是在做一个公开的警告，未来的商业地产单体量不是很大。万科的万达中心并不是特别大。如果一个特别大的供应不应该释放在县县，这将影响整个地区的业务和布局，你会站起来，其他人会下降，但你能防止另一个复杂的建设在下面吗？它又转移了你的生意。

第三，敏感性，我的意思是，不要带来不提供任何附加服务的标准化交易。这些简单的商业形式出现了，有电影院、餐馆、商业百货商店或超市。事实上，未来所有的方式都将聚焦于掠夺领域，所以你必须让购物或消费在气质和精神上有典型的体验。如果没有这样的经验，人们就会有事务性的标准事物。如果你想拥有气质和经验，那就让它更有经验。你不能做幼儿园或学校，你不能做老年房地产，老年人没有在养老院赡养老人的习惯。你能做什么？你为什么不做个孕妇呢？在中国，当一个女人因为有了孩子而痛苦时，她不得不在人山人海中不停地转身。为什么不只是做到这一步，而只针对年轻人和中年人，那些有强大支持能力的人或那些愿意在一年内支付高额费用的人？全国有优秀的吗？不。因此，这个市场仍然存在，将来开放后还会有更多。例如，它能被用作现代物流的支持性商业服务吗？总的来说，中国的物流业相对落后，但虹桥交通枢纽是一个巨大的成功。它连接空港、高速铁路、城市铁路和高速公路。这是一个城市的交通网络，也是城市和其他城市之间的交通枢纽。未来仍有20个大型交通枢纽，未来交通枢纽的商业模式不够精细。未来，如果我们把重点放在交通枢纽的商业形式上，它可能会非常精致。如果你感兴趣，你可以去日本看看垂直交通枢纽，那里的人和消费者最多，但是地面上什么也看不见。

我们关注大学教育。过去，房地产教育不赚钱。过去，教育非常僵化，但现在在一些地方，过去幸存下来的大学处于相对良好的状态。会有更多的人上大学，但不是每个上大学的人都能顺利毕业。大学越来越受欢迎，人们对多样化的大学教育有很大的需求。未来，大学将不再培养躲在象牙塔里发表评论的大学教授，而是培养更多的专业人士。怎么可能没有机会？

你为什么要竞标这块土地？我们能不能和县镇以下的基层政府讨论一下，我们能不能通过租赁或入股更好的建设用地来做商业地产？这也是可能的。因此，在未来，中国的房地产行业将有一个软着陆的机会，这是第一个意义。第二，这个房地产市场的容量仍然很大，远远大于世界其他国家。你不需要大规模地去海外，但是这个市场有如此大的容量，你无法想象它的快速爆炸式增长。

第三点是，从现在到未来，中国的房地产是一个平稳起伏的过程。你不能对价格和资本期望过高，包括土地价格、销售价格和资本价格。最后，对于商业地产来说，简单的交易和标准化的商业服务已经过时，除了房屋、酒店和写字楼的简单组合之外，还需要更有目的、指向资源、指向控制、指向更复杂的格式。

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