王健林：中国房地产泡沫是被媒体学者放大的

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大连万达集团董事长王健林在接受采访时表示，中国的房地产泡沫被外国媒体或中国媒体，尤其是外国学者放大了，因为他们是从美国、英国和巴黎来中国看中国的，而不是真正在中国生活，在这里生活十几年，或者整天和这个行业的人打交道，一起做这个判断。这些著名的学者很少来中国。当他们来的时候，他们只是快速游览一下。当他们回去的时候，他们发表了一份关于中国的综合判断，认为中国的大泡沫很快就会破产。

王健林说，中国现在的城市化率是52%，还有一些虚假的因素。在这52人中，它指的是常住人口，有2亿多人没有享受真正的社会保障，还有50人在农村地区。在可见的20年里，它仍然是一个快速城市化的过程。在这个过程中，什么是城市化？城市化不是房地产，但我们不能回避房地产，所以我们必须建房子。因此，我们可以看到这个市场肯定在扩大，我们的建筑面积肯定在扩大。这是不可避免的事实。

书面记录

记者:和记黄埔两大投资者更加关注中国的投资市场，尤其是在英国的大规模投资。一些媒体认为这是剥离大陆的投资行为。和记黄埔几天前也做出了一些回应。我们也想听听万达对这个问题的看法。这是第一个问题。

另一个问题是，李总理昨天还会见了中外企业家，谈了稳定增长、调整结构、推进改革的发展思路。我们还想听听万达对如何通过改革促进中国经济发展的看法，特别是对一些改革建议，如所有制改革和行政审批制度改革。谢谢你。

王健林:首先，我们不知道和记黄埔也会在中国投资。我们根本没有这个，我们不知道他也会这样做。这是第一个问题。

关于第二个问题，我不知道他是怎么回答的，因为对我们来说，我们的投资不仅仅是在英国，在投资英国之前也是在美国，我也说过我们会继续。这是万达国际化的一步，也是第二步。

第三，海外投资的比例与国内投资的比例相比相对微不足道。我们主要在中国发展，核心仍然在中国。你认为你的头脑有问题吗？现在世界各地的公司都来中国，所以我们很难放弃这片快速发展和增长的土地，我们去只有一个或几个增长点的地方进行大投资。也就是说，这位企业家的判断有问题。你看(02: 23)在中国，我们几乎想要，今年，有19个新的商业项目和16个酒店。根据计划，24个广场和16个酒店将于明年开业。在接下来的一年里，2015年，将有超过25个广场和超过20家酒店开业，每一笔新的投资将至少超过1000亿英镑。看，我们今年上半年(02: 52)有4300万元，在建规模是4300。与我们相比，海外的规模还不到5%，所以这是完全不可比拟的。

第二，关于释放改革的活力，我非常赞成中央政府领导政府和发展经济的现政府(03: 16)，这确实有可能是唯一的出路，而不是唯一的出路，为什么？无论是出口促进还是向国有企业释放数万亿美元来促进这两条道路，事实证明都不会奏效。只有通过释放民间活力，民间活力才会自动选择哪个产能过剩，哪个产能过剩不是，即使过剩被消除，牺牲的也不是国家的钱，也不是银行的钱。他将通过改革找到释放进一步发展活力的途径，继续保持中国经济健康持续向上发展。这是唯一的出路，我非常同意。就我们的私营企业而言，我们只想更加开放。我们不想像以前的两篇36篇文章那样，但我认为有两篇36篇文章没有实际行动。我希望我们现在能取得真正的进展，这样我们才能看到希望。

一旦民间活力被激发，那是超乎想象的。

记者:我有一个问题。在发达的中国房地产开发市场，泡沫非常严重，劳动力成本也在上升。在这方面，中国面临的最大挑战是什么？

王健林:首先，我说一切都有泡沫。很简单，啤酒有气泡吗？一切都有泡沫。这是不可能的。猪有泡泡，蔬菜有泡泡吗？这种蔬菜不可能长得恰到好处，13.5亿人刚刚吃完，什么都没剩下。可能会有一点短缺，价格会上涨，或者剩余会腐烂。这是必然的，一切都是一样的，受市场调节的事情是这样的。这是第一个问题。

其次，我认为中国的房地产泡沫被外国媒体，或者中国媒体，特别是外国学者放大了，因为他们从美国、英国和巴黎来中国看中国。他们不是真的住在中国，在这里住了十几年，或者整天和这个行业的人打交道。这些著名学者很少一起来中国作出这样的判断。当我来的时候，我做了一次快速的旅行。当我回去的时候，我发表了一篇关于中国的综合评论。我认为中国的大泡沫即将破产。他根据他们国家的建筑、投资和gdp的比例来判断泡沫是大是小。中国不同。中国的城市化率现在是52%，还有一些虚假成分。在这52人中，它指的是常住人口，而超过2亿人没有享受到真正的社会保障，还有城市化不是房地产，但我们不能回避房地产，所以我们必须建房子。因此，我们可以看到这个市场肯定在扩大，我们的建筑面积肯定在扩大。这是不可避免的事实。

至于风险在哪里，也就是说，这种市场化最好是有控制地发展。我非常赞成目前的情况。有一些措施来跟进一些房子的限购和贷款限制，让他们发展，但他们不允许自己放手。受控开发是最好的方法。像这样的东西。

记者:我想问你在全球影院(08: 00)有什么选择，因为我们可以看到美国没有电影院，amc没有非上市公司，在欧洲可能只有一个选择(08: 11)。目前在价格上有一些争议。你现在如何实现你占全球电影20%的目标？

我想问第二个问题。目前，尤其是在中国企业全球化的过程中，海外包括中国都存在着很大的误解。这种误解是，中国公司很富有，他们的贷款很容易获得，所以他花了很多钱收购海外公司。很难实现更好的管理，也很难发挥一些优势。许多人认为吉利收购沃尔沃后，质量肯定会下降。万达是国内的，甚至是国际的，无论是在房地产还是后来的影院。

王健林:两分。首先，我认为你认为这次并购必须着眼于非上市公司的收购。这个想法是僵化的。你怎么能说这个市场没有目标呢？没有非上市公司，上市公司不能合并吗？如果你想合并，在西方的M&A层面，只要双方谈论价格，一切都可以发生。因此，首先，我认为你的分析没有目标，你怎么能再发展呢？其次，在欧洲，只剩下一个目标，这也是错误的。它像链条一样。在(09: 42)中可能只有一个连锁公司，但是每个国家都有独立。

记者:所以你可能会考虑这个策略？

王健林:不，我不想想。我只是告诉你这个事实。也就是说，如果你想做，你不可能没有机会。就像很多人告诉我的那样，20年后不会有机会，任何时候都不会有机会。否则，所有后来的人都会死，对吗？只有那些出生早的人才会有机会，而且随时都会有商机。这是个问题。

其次，说中国的钱在合并后很容易得到是错误的。中国的钱很贵，而且中国的钱非常贵。海外贷款和债券比中国的成本低得多。它只是中国的民营企业。如果没有海外平台，就更难获得。因此，我们也在努力打造一些海外融资平台。我们万达也在这么做。特别是，我们看到万科在海外投资了15亿美元，利率只有3个百分点。不到4%，对吧？海外成本比这更贵。因此，这意味着国内贷款容易，而且资金便宜。如果你把它拿到海外，首先论证是错误的，你的证据是错误的，所以你得到的观点一定是错误的。

至于你买了之后是否能管理好它，这要看功夫了。世界上的并购不仅仅是中国，任何国家的并购都是如此。成败在此一举(11: 13)，但我相信万达不是一个小企业，也不是一个新兴企业。我们的任何并购都被反复分析过，我们的业务支持是否扩大了，购买后的商业价值在哪里？我们买它不是为了买它。

记者:昨天，李克强总理说，如果节目(11: 53)有刷厕所的经验，他会做得更好。李克强总理的意思是，在基层受苦之后，你可以把事情做得更大更好。你创业的时候也经历了很多困难。我想问，你如何评价改革开放改变了你们这一代人的命运，你对即将到来的十一届三中全会有什么期望？此外，

王健林:你有三个问题，回答你两个。我们改天再谈第一次改革开放。你的问题太大了。老实说，我们是直接受益者。如果没有改革开放，我可能不是军官就是军官。我一直梦想成为一名将军，但是在那个时候，有一百万解除武装，军队想要(12: 50)，所以我选择换工作。如果没有这股改革浪潮，20世纪80年代末和90年代初确实是一股动荡的改革浪潮，许多人被解雇了，所以你可以看到，现在活跃在中国舞台上的许多企业家就是这些人，应该说他们改变了我们许多人。我特别感谢改革开放。没有这个，就没有今天的我，也没有中国的民营企业。改革开放的最大成就之一是(13: 18)

让我回答你最后一个问题，三中全会在城镇化建设中给我们带来了什么机遇？我想你们认为明年有两件重要的事情，一是大家期待三中全会出台什么样的改革政策，二是城镇化，中国城镇化向哪个方向发展，有什么市场机遇。城市化与我们息息相关。城市化不是房地产，但我们不能走。不能说没有房地产。这是肯定的。这种关系非常严重。只是房地产是工业的，由工业支撑的，或由人城市化的，也就是说，人们进来让他得到保险和保护。我相信对于房地产业来说，如果你(14: 19)有机会，我认为这对我们的商业房地产业来说是一个很好的机会，因为我们确实有机会(14: 25)。你为什么这么说？我是服务行业的。一个广场上有5000到8000人，一个小广场上有6000人，一个大广场上有7800人。此外，一个广场上的数百家企业间接带来了更多的制造业(14: 42)，所以我的项目既是一种投资行为，也是一种产业行为。这是一个工业支持。与住房不同，住房是(14: 52)生活。

随着城市化的发展，可能会有更多的三线、四线城市从目前的一线、二线城市进入，机遇很大。我们很感激。

记者:一直都有政策，但从来没有下来过。你对未来的政策取向有什么看法，是变强还是放松？如果放松或收紧，对你的房地产开发会有多大影响？

王健林:我认为放松房地产是不可能的。如果你完全放手，可能会有风险。例如，如果你这样做，我认为最好是增加经济适用房的建设。政府应该重视这一块，市场应该适当地让市场来调节它，即中央政府现在提出担保属于担保，市场属于市场。这两句话非常正确。如果过去有两种思路来控制商品房的价格，就可以解决贫困人口的居住问题。这个想法是完全错误的。房价低至5000元。买不起房子的人仍然得不到保证。这是两个方面的问题。那就是依靠金融。拿钱，靠政府拿钱，以很低的价格租给别人，或者以很低的价格卖给他。这是政府必须承担的责任。在过去的两年里，每个人都通过监管逐渐了解了这个问题，所以我认为现在，

你可以看到经济适用房的数量仍在增加，今年已经有数百万套了。按照我们每年的说法，我相信如果每年500万套的规模不变，3至5年后，经济适用房的问题自然会解决。正因为这个数字，事实上，在商品房开发市场最激烈的时代，每年也不会有超过1000万套。如果你想做500万套和700万或800万套的商品房，这个比例其实很大，占了整个市场的很大一部分。我们现在正在为经济适用房编班。房地产市场的发展从1995年的房地产市场改革开始，到2010年正式建立房地产制度。这首曲子不见了，所以需要时间来补上十五年的课。我认为最好遵循目前的方法。

记者:这会增加你获得土地的成本吗？

王健林:很难说。关于费用我该怎么说？我从没说过哪条线最合适。我不能这么说。如果你这样看，香港的楼价是数万元，你应该怎样做呢？伦敦、英国还是纽约的曼哈顿更贵？没有固定的价格，也就是说，这个价格是最合适的。什么是合适的意思是你拿了土地后，仍然可以赚到一定的利润。这是合适的价格。你认为将来会更贵吗？这是一种趋势。没有办法。土地价格越来越贵。这是一种趋势，或者说是一种僵化的趋势，没有人能够改变它。只是情不自禁。你不得不增加拆迁、人工和建筑材料的成本。没有办法。

记者:你觉得在日本投资万达集团怎么样？第二个问题是你的公司也是大连人，所以应该和薄熙来先生有很深的关系。最近的事件对你的公司有什么影响？谢谢你。

王健林:首先，我们还没有考虑日本，因为我们还在美国和英国市场，欧美市场也在考虑，新兴市场也在考虑，但是我们还没有下订单。这是第一个问题。第二个问题实际上太老了。薄熙来出事的时候，很多人都在问我。不是因为薄熙来来自大连，他说大连所有的企业都跟他有关系。你说有联系。这是肯定的。他是一个领导者，但不能说他与他有牵连。所以我已经说过很多次了。现在我再重复一遍。万达是一家以市场为导向的企业，占领市场。这就是我所说的。最近，不管他将来会如何处理，都与我们无关。另外，我告诉你一个中国的基本现实。欧美有些人总是认为中国的民营企业必须与政府紧密联系。

你可以看到，在中国，所有的大型企业和大型企业都是以市场为导向的，但是这样的有关系的企业做不到。在中国，这是显而易见的。我在做一个大工作，哪个行业在做一个大工作，房地产行业万达、万科、联想、淘宝，这些行业的一系列民营企业，所有的大型企业都是以市场为导向的，没有市场规模就无法上去。

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