违规收定金一年后变卦 方圆E时光准业主坐看收益化水

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在这场违约风暴的背后，是涉嫌非法销售引发的纠纷的缩影。

收到一年押金后“改变主意”/

去年7月，刘伟(化名)在方圆E Time买了一套总价为72万元的小公寓，并为此支付了约57万元的定金。他以为自己找到了一套又便宜又好的房子，但开发商方圆房地产告诉他，一年后他不能签合同，并要求退款。

据了解，刘伟通过内部认购与开发商方圆房地产签订了认购协议，并支付了房款的80%作为定金，单价约为2万元/平方米。方圆房地产当时表示，由于该项目仍在申请预售证书，预计将于去年年底正式签署合同。

但令刘伟意外的是，从去年年底开始，方圆房地产因各种原因推迟了合同的签署。直到今年6月，方圆房地产告诉刘伟，该项目将不再出售给外界，并将退还之前支付的保证金。

据《国家商报》报道，方圆电子时代位于广州天河软件园云柯公园。该项目占地面积约1万平方米，总建筑面积约5.6万平方米。它由办公楼和公寓组成，总高度为29层。其中，公寓主要是小型产品，主要包括36、55和68平方米的精装修单元。方圆时光的开发商是广州万鹏房地产开发有限公司，它是方圆房地产的子公司。

据刘炜介绍，在去年7月举行的内部关系认购和优先认购特别会议上，方圆《时代周刊》反响热烈，15层及以下的单位认购，至少占总成交量的60%。据计算，其总成交量为432套，这意味着受影响的“准业主”或超过259户。

然而，8月9日，当《国家商报》记者到达项目现场时，发现项目的销售大厅被锁上了，现场没有销售人员，只有一些工程师还在施工。

据了解，位于项目旁边的知名互联网公司网易的很多员工去年都参与了优惠认购，网易的一些员工在现场向《国家商报》记者透露，他们的很多同事去年7月参加了方圆E时代的内部表彰活动，并交纳了2万元的保证金。方圆房地产最初承诺最迟将在去年年底正式签署合同，但最终结果是该项目将不再出售。

提出财务上的疑虑

“一年前，方圆《时代周刊》要求我们支付全额的80%，告诉我们预售证书正在处理中，而现在一年后，又告诉我们预售证书无法处理。方圆，当你用我们的钱时，你是如此确信。现在你拿不回来了。这么容易吗？”在搜房网的方圆电子时间所有者论坛上，压倒性的怀疑几乎爆发了。

对此，方圆房地产相关人士向《商业日报》记者表示，停止出售该项目是公司根据自身发展战略和今年市场形势做出的决定。目前，该公司已决定拥有方圆时代地产，但未来的发展目标尚未最终确定。

“我们的项目从未正式发售。去年参与内部认购的客户中，近70%是公司内部员工。他们接受退款，其余的是通过内部员工关系和内部折扣订阅的客户。退款一个接一个地进行，一些公司仍在与该公司协商解决方案。”方圆房地产相关人士透露。

住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管和完善商品房预售制度的通知》明确指出，对于未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得通过认购、预订、编号和发放贵宾卡等方式向购房人收取定金、订金等物业费用。

一位房地产企业的内部人士告诉《国家商报》，方圆房地产在没有获得预售证书的情况下收取定金，这违反了商品房预售制度，无论是对内部员工还是相关客户。虽然广州仍有少数房地产存在类似行为，但大多数项目将在短时间内取得预售许可证，并迅速签订合同。对于方圆电子时代来说，收取保证金并改变主意而不出售是极其罕见的。

令人不解的是，由于方圆电子时代还远未达到预售条件，方圆房地产为何在去年举行大规模内部认购。

一位与方圆地产关系密切的内部人士告诉记者，方圆地产在过去两年遭受了财务压力，该公司还报告了2011年下半年的大规模裁员。方圆易时代因其优越的地理位置和较小的公寓面积而易于消化，因此方圆地产希望“低调”并通过内部关系迅速抽回资金以缓解压力。然而，对于上述说法，记者没有得到方圆房地产的回应。

潜在业主要求补偿差价/

对于去年决定的许多“准业主”,这种“改变主意”不仅让他们失去了一套房子，还让他们对空的房间大加赞赏。

去年8月，备受关注的广州国际金融城规划出台。数据显示，广州国际金融城规划范围为8.0平方公里，起始面积为1.32平方公里，西起云柯路，东至车北路，北至黄埔大道，南至珠江海岸线。根据规划，广州国际金融城的产业发展将以金融监管、金融企业和金融配套设施为重点，带动银行、证券、保险、总部经济、产权交易、信息产业及相关服务配套产业的集群发展，打造广州“华尔街”，成为与珠江新城相媲美的另一个商业中心。

随着广州国际金融城规划的实施，相关部门的房价立即被“炒”，特别是今年2月，第一批金融城地块成功售出，只要与“金融城”接触，最高底价达到17761元/平方米。在相关部分，首先，二手房价格正在上涨。目前，盘江园半岛花园这一板块只有新的毛坯房，即使在二手房市场，平均价格也飙升至5万元/平方米。在“金融城”概念的支撑下，东圃和元村的二手房价格也在上涨。以东圃天朗名居为例，价格已经达到23000元/平方米，单价比1月份上涨了5000元左右。

“方圆电子时代在云柯路也触及到了金融城的光芒，项目的底价也随之上涨。”云柯路一家中介的房地产经纪人告诉记者，截至今年6月，该项目的成交价格已达到3.5万元/平方米。《全国商报》发现，按照3.5万元/平方米的吹风价格，方圆东方时间的单价较去年7月签署认购协议时的2万元/平方米左右上涨了75%。

因此，对于许多去年低价购买方圆时光的“准业主”来说，开发商改变了主意，没有出售，导致他们的财富损失惨重。刘伟告诉记者，目前，方圆地产已经给出了一个补偿方案，即根据业主支付的定金金额，再给予16%的补偿。不过，刘伟认为，与空项目的巨大升值相比，这种补偿算不了什么，开发商应该更多地从客户的角度出发。

对此，方圆房地产告诉《国家商报》记者，方圆电子时代从未正式对外销售，自然没有真正的销售价格。客户要求按照所谓的吹价进行赔偿，这是不合理的。目前，公司已经给予客户合理的赔偿金额。如果顾客仍然不满意，他们也可以通过法律和其他正式渠道解决。

广东格林律师事务所的律师合伙人张旭峰告诉《国家商报》，认购协议也受法律保护。如果发展商未能按照协议条款完成楼宇的签署及交付，甚至违反协议拒绝出售，准业主可起诉发展商违反合约，并要求发展商遵守合约或作出经济赔偿。

中原地产项目部总经理黄桃提醒说，住房和城乡建设部有明确规定，没有预售许可证禁止存款。消费者购房时应注意项目是否已取得预售许可证，不要盲目支付各种类型的定金，否则他们签订的认购协议可能不受法律保护。

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